美國商業地產已經觸底？數據顯示市場可能已開始反彈

數據顯示，自2022年達到峰值以來，商業地產市場的價格已經下跌了19%。媒體分析認爲，美國商業地產的買賣雙方越來越相信，陷入困境的市場正接近底部。

媒體表示，目前商業地產市場開始活躍起來。部分原因是，貸款方和業主希望減少損失並進行新投資，尤其是在美聯儲四年來的首次降息爲市場估值提供了更多清晰度。

Maverick Real Estate Partners的聯合創始人David Aviram表示，很多交易將由那些過度舉債、利率較低的困境地產所推動。

自2022年以來，房地產市場基本處於凍結狀態，當時美聯儲開始將基準利率上調至二十多年來的最高水平。借貸成本的上升導致房地產估值暴跌，許多買賣雙方對許多房產的實際價值存在分歧。

最近幾個月，賣家不得不以大幅折扣出售房產。今年早些時候，投資者同意以比2018年購買價格低67%的價格購買紐約市的一棟寫字樓。芝加哥前Cboe全球市場公司總部今年夏天的售價，僅爲疫情前價值的一半。

而截至7月份的數據進一步顯示了市場的艱難。根據MSCI公司的數據，交易量比去年同期減少了5%，總額爲2038億美元。

但最近報告指出，交易量顯示出“穩定”的改善。有分析認爲，行業中仍存在一定程度的不確定性，導致一些投資者對過早進入市場持謹慎態度。由於遠程工作的影響，陳舊的市中心寫字樓等物業類型受到的衝擊尤其嚴重。每處房產的實際價值將需要一段時間才能讓買賣雙方達成一致。

不過，美聯儲週三宣佈的降息爲投資者提供了對未來利率走勢的更多明確性。CBRE Group Inc.的全球首席經濟學家兼美洲研究主管Richard Barkham表示，美聯儲可能會在今年剩餘的時間裡至少再降息50個基點。

目前，有跡象表明越來越多的買家正在關注房產和貸款的出售。最近，貸款方Parkview Financial推銷了約3億美元與紐約、新澤西和康涅狄格州的公寓和寫字樓相關的貸款。根據首席執行官Paul Rahimian的說法，每筆貸款都收到了多項出價，平均報價約爲面值的95%。

而且，華爾街見聞此前文章稱，被稱爲“國會山股神”的前美國衆議長佩洛西，也認爲現在正是入場商業地產的好時機。9月11日，佩洛西夫婦的財務披露顯示，佩洛西丈夫在8月13日對REOF XXVI有限責任公司投資了25-50萬美元，該公司以3640萬美元收購併負責管理位於舊金山南部631號霍華德街的商業辦公樓，比2014年投資管理公司Invesco購買時支付的價格低了約42%。

市場回溫？流動性正在恢復

媒體報道，目前已經有更多公司也願意爲購買商業地產提供貸款。Jones Lang LaSalle Inc.的高級董事總經理Michael Gigliotti表示，一位計劃收購佛羅里達倉庫地產組合而尋求融資1.2億美元的投資者，收到了來自主要銀行和保險公司的12個出價。他說，三個月前，這類交易只會收到四到五個出價。

Gigliotti表示：

報道稱，投資巨頭們正準備提供某些貸款，利率高於幾年前。Fortress Investment Group和Goldman Sachs Group Inc.正在尋求從投資者那裡籌集資金，用於新的商業地產貸款房地產投資信託基金。根據首席執行官Robert Wasmund的說法，Elliott Investment Management支持的貸款方Ascent Developer Solutions表示貸款需求是兩到三個月前的兩倍。

目前，流動性正在以各種方式恢復。Madison Realty Capital爲房地產債務基金獲得了20.4億美元的股權承諾。數據顯示，今年以來，商業抵押支持證券市場已經恢復活力，截至7月，新的發行量達到925億美元，比2023年同期增長了57%。

最近，許多借款人都在尋求延長到期貸款的期限，因爲借貸成本很高，貸款方也不願提供新融資。Parkview首席執行官Rahimian表示，最近的一個跡象表明，有更多的再融資資金已經可用，Parkview的四位借款人在9月15日之前的30天內償還了總計5200萬美元的貸款，與過去一年相比顯著增加。

貸款方已經能夠開始清理舊有貸款，併發行新貸款。Rahimian表示，Parkview正在洽談一筆3億美元的貸款出售。一旦交易完成，意味着該公司重新投入商業地產市場，並將在未來12個月內通過發行費和利息賺取10%至12%的收益。