賣掉老爸7年前送的房 他竟要繳稅320萬！專家教戰2招

接受「贈與」的房產，要當心稅務問題。（示意圖／shutterstock達志）

年輕人買不起房接受父母「贈與」方式取得房產，但要特別留意稅務問題，深財務顧問廖嘉紅（R姐）分享案例，新北市一名男子計劃賣掉爸爸7年前贈與、現值爲1660萬的公寓，沒想到7年後想換房，卻發現房地合一稅高達320萬元，她分享兩招，有機會讓320萬稅金變0元。

廖嘉紅在臉書「R姐財富方舟-廖嘉紅」撰文分享，黃先生的自住公寓位於新北市，市價約爲1660萬臺幣，這套房屋是父親在2017年贈與給他，因此成本爲房屋評定價格和土地的公告現值60萬元。

這表示，國稅局將以1660萬的成交價，扣除60萬臺幣的成本，認定黃先生出售房屋的獲利爲1600萬臺幣，加上他已經持有這套房屋7年，房地合一稅率爲20％，因此房地合一稅將高達320萬元。

廖嘉紅仔細檢視黃先生的狀況後，提供以下兩大招，有機會讓他的320萬房地合一稅全免變0元。

一、善用房地合一稅400萬免稅額

黃先生符合房地合一稅「自用住宅」的認定條件：

1. 設籍條件：所有權人本人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記。

2.居住事實：必須「連續」居住滿6年。

3. 持有期間：在交易前6年內，房屋沒有出租或用於商業。

4. 優惠次數限制：過去6年本人、配偶和未成年子女，也沒有使用過自用住宅優惠稅率。

黃先生可以扣除房地合一400萬的免稅額，房地合一稅率也從20%降爲10%，因此房地合一稅從320萬元降爲120萬元。

二、善用房地合一稅之重購退稅

1.大換小：賣價高於買價，按比例退

假設黃先生賣出的房屋價格爲5000萬，而買入的新房價格爲2000萬。那麼，他賣房時所繳的房地合一稅爲120萬x(買進新房價2000萬/賣出房屋價5000萬)=退稅金額48萬，房地合一稅120萬扣掉重購退稅48萬，實際繳稅金額降低爲72萬元。

2. 小換大：賣價低於買價，可全額退稅

假設黃先生賣出的房屋價格爲1660萬臺幣，而買入的新房價格爲3000萬臺幣，賣房時所繳的房地合一稅120萬x(買進新房的價格3000萬/賣出房屋1660萬的價格)，就可以全額退還。廖嘉紅表示，黃先生的情況屬於「小換大」，房地合一稅120萬可以全額退還。