賣爆了！首隻水利REIT認購超106倍，REITs價格持續分化，業內：市場正在經歷結構性變化

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

10月21日，首隻水利REITs產品銀華紹興原水水利REIT正式發售，當日發售當日便結束募集，而在網下詢價階段，這隻以水利爲底層資產的REITs產品認購倍數達到106.07倍。今年以來，REITs產品保持搶手態勢，但以水利、長租公寓等可以穩定盈利的產品爲底層資產的REITs保持高關注度，以甲級寫字樓等爲底層資產的REITs關注度走低。

首隻水利REIT上市即“售罄”

REITs正在持續維持較高熱度。《華夏時報》記者注意到，10月17日，銀華基金髮布公告表示，旗下銀華紹興原水水利REIT網下詢價階段擬認購數量總和達到137.84億份，是初始網下發售份額的106.07倍，達到了今年以來公募REITs網下認購倍數的新高。

10月21日，銀華紹興原水水利REIT正式發售。值得一提的是，由於公衆投資者累計有效認購申請份額總額超過公衆投資者的募集上限，這隻公募REITs提前結束募集。公開資料顯示，銀華紹興原水水利REIT是全國首單水利基礎設施REITs，其擬募集資金約17億元，將作爲浙東地區鏡嶺水庫工程建設資本金。

《華夏時報》記者注意到，早在2022年6月份，水利部有關負責人便表示，將推進水利領域REITs的試點工作。隨後，水利部多次組織開展培訓、調研等，具有供水、發電等功能的水利設施項目被正式列入基礎設施領域REITs的覆蓋範圍。

銀華基金方面表示，具備供水、發電等功能的水利設施屬於民生剛需，運營受短期經濟波動的影響較小，具有一定的抗週期能力。在利率下行的背景下，因其較爲穩定優質的底層資產，疊加強制分紅的特點，水利REITs產品或具有一定的投資性價比。

認購火熱，但走勢分化

Wind數據顯示，今年以來，約有20只REITs產品成功發行，發行總規模超過400億元，而在2023年，則僅有5只產品發行。

《華夏時報》記者注意到，新發行的REITs產品多數搶手。例如，招商高速公路REIT，其網下投資者的有效認購申請確認比例達到83.34%，公衆投資者有效認購申請實際確認比例則接近28%。今年，首單民營產業園REIT也成功發行，其爲中金聯東科創REIT。數據顯示，這隻以產業園區作爲底層資產的公募基金有效認購份額達到5億份，淨認購額超過16億元。

政策端，REITs的發展還在提速。在今年10月初的國新辦新聞發佈會上，有關部門表示，規範實施政府和社會資本合作的新機制，支持更多符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，並深化投貸聯動試點合作。

截至今年9月份，市場上已發行基礎設施公募REITs共45只，其中不動產類項目共27只，底層資產爲產業園區、工業廠房、倉儲物流、保障性租賃住房以及消費基礎設施。但發行容易，保持高開卻有難度。Wind發佈的數據顯示，截至目前，有35只產品今年以來實現了正收益，而包括嘉實京東倉儲基礎設施REIT在內的產品卻出現了浮虧。

戴德樑行方面對《華夏時報》記者表示，今年以來，長租公寓類資產、工業廠房、數據中心受到投資者關注，而甲級寫字樓和商務園區的關注度開始下滑，市場正在經歷結構性變化。

資本化率成爲重要指標

在二級市場上，資本化率已經成爲了衡量REITs是否優質的一個重要指標。戴德樑行方面表示，內地的公募REITs定價通常要經歷三個階段。第一，發行前基於底層資產的運營預期折現後得到一個資產的估值。第二，網下投資人依據該估值結果並結合自身對資產及產品的瞭解和判斷後給出報價區間，再由公募基金管理人和發行人確定REITs上市的發行價格。第三，上市之後，由衆多投資人的自由買入賣出，會形成即時的二級市場價格。

由此可見，在REITs產品發行時的資產估值是後續定價以及二級價格的基石，而內地REITs的主要估值法是收益法。因此，資本化率則成爲了反映資產本身運營回報率的指標，也是不動產權型基礎設施公募REITs產品定價的重要一環。

戴德樑行北京估價及顧問服務部副董事張愷玲對《華夏時報》記者表示：“資本化率體現了投資者對資產回報的預期及其對風險和收益潛力的評估。今年，儘管國內無風險利率下降，但不動產市場的租金壓力和交易流動性的降低導致資本化率普遍上升。在此背景下，長租公寓等抗週期性資產尤其受到投資者的關注。”

戴德樑行北京估價及顧問服務部高級董事楊枝則認爲，REITs市場與不動產大宗交易市場相輔相成。從長期來看，REITs也將對不動產大宗交易具有價格發現以及價值引導的功能。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧