樓市利好來襲，背後你要看清這些趨勢……

文、子木

今天上午10點，決定房地產歷史走向的大會開 啓 ，會議由住建部部長，財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人，高規格團隊答記者問。

老規矩，先貼內容，後做分析：

發佈會具體內容，概括起來，就是鬆綁、降費、加料。

鬆綁：

全國全域取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。其中一線城市，北上放寬限購，深圳除福田、南山超核心區以外全面取消，廣州全面取消。

降費：

降低了住房公積金貸款利率0.25個百分點；

降低了首付比例，統一首套、二套房貸最低首付比例到15%；

降低存量貸款利率；

降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔。

通過落實這些已出臺的政策，降低居民的購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。

存量房貸利率10月31日之前都會敲定，加點統一變爲-30BP，浮動利率自動更換，固定利率需要去找銀行變更。

加料：

一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。

全國僅35個大城市待改造規模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。

這次，對條件比較成熟的100萬套，通過加大政策支持力度，提前幹、抓緊幹。主要採取貨幣化安置，這更有利於羣衆根據自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時，也有利於消化存量商品房。

二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。

將所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。鼓勵官方下場收房收地，盤活存量土地和房屋。

解讀：

1、很難想象，這次又開啓了貨幣化棚改2.0，直接發錢給老百姓，進行漲價去庫存，這次新增100萬套（15年貨幣化棚改580萬套，16年超過600萬套，這次100萬）。

貨幣化增加支持力度，有利於快速去庫存，但這次選擇的城市，主要集中於羣衆支持的，收支平衡避免地方債務風險的項目。

主要是支持地級以上城市，金融機構、商業銀行都給專項借款，還允許地方發專項債用於棚改貨幣化的執行。也就是說，彈藥無限給，全力推動棚改2.0。

而且部長還強調，工作做得好，還可以繼續增加舊改規模。

也就是說，100萬套只是保守數字，後期有可能加速體量。按照2015年的貨幣化情況，地方爲了拉動經濟，棚改項目的設定遠不止老危舊房，一場貨幣大水即將衝入樓市，不知道又有多少人會因此暴富。

2、國外記者問到一個重要的問題，國慶銷售一線城市虹吸效應嚴重，三四線城市限購怎麼搞？

回答承認了虹吸效應，認爲是歷史進程，不可避免，有利有弊，“我們都會趨利避害”。

這意味着官方承認了核心城市與三四線城市的差距，而且選擇默認爲戰略性放棄三四線發展，這對於沒有產業基礎和人口基數的低能級城市來說，絕對是利空消息。

如果目前的邏輯，那麼未來有增量的發展，最後只能集中於一二線城市。

3、這次準備執行開發商全域白名單，意味着所有房企都可以拿到充沛的金融支持，跟前兩年形成了，天翻地覆的對比。

不過經過這麼一輪大清盤，剩下的開發商基本都以國企和地方城投爲主了。上面還特意強調，地方可以直接發債給開發商錢用於買地，這也是歷史性改變，政府強力介入市場。

好處是未來不會再有爛尾樓了，購房者可以完全放心，房地產市場更加穩定，壞處是，民營企業份額不足，是否會讓市場缺乏競爭。但就目前來講，國企的產品還是不錯的，因爲央企、國企和城投之間也存在激烈競爭，只要上游充分競爭，下游纔可以食利。

4、沒有小作文提到的7萬億專項債，這部分被模糊了，但官方提出貨幣化棚改2.0是遠超預期的，而且未來如果有體量的空間，那麼整體救市規模疊加4萬億的B端刺激，也有7-8萬億的刺激規模，這也證明了官方要把樓市作爲主要戰場的決心，漲價去庫存兜兜轉轉又回來了。

5、會議大篇幅講到了新市民安居問題，官方表態，將大力建設保障性住房，而且還會提高二孩家庭的保障房面積段，保障房的量未來會非常大，用於滿足雙軌制需求，保障中下層住房需求。

那麼邏輯已經很清晰了：

1、三四線除核心資產，其他一律變賣換一二線資產。

2、一二線城市不要購買與保障房“同質化”的產品。

3、買得起，有資金能力的，可以參與享受下一個階段城市發展紅利。

4、買不起的，一二線城市繼續等保障房，未來大批建設後，配售型保障房的房價是市場半價，不過保障房增值屬性爲0，純內部流動。三四線均價基本都回落到5千到1萬左右，老房子基本都是5-8千的水平，如果買不起，國家也不做保護。

5、優勝劣汰，城市之間、階層之間的競賽徹底打響，政策照顧到強者，紅利也被強者所分享。

6、這次全國中介和開發商都會借勢炒作輿論，號稱全國房價大漲，全國普漲，如果看完前面幾條，你會知道哪些是真哪些是假。

7、相信價值而不是價格，相信數據而不是輿論，相信長期而不是短期。接下來10-12月份是城市最重要的觀察期，如果出現連續翹尾趨勢，來年3月房價必然上漲，這是基本常識，我會幫大家做好數據監控，及時“天氣預報”。

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