樓市絕地反擊，2025“止跌回穩”曙光乍現丨2024年中國經濟觀察

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道2024年是近年來房地產行業優化政策最爲密集的一年。

2024年5月，“5·17新政”正式宣佈，通過降首付、降利率的方式降低購房門檻與成本，剛性和改善性需求得到釋放；2024年9月，中共中央政治局會議強調促進房地產市場止跌回穩，各地紛紛響應並繼續在需求端優化房地產政策。2024年的最後一個季度，房地產行業也迎來“暖冬”，各地交投趨於活躍，土地市場也持續向好，各地紛紛在年底上架優質地塊。

房地產市場成交回暖，這是行業迴歸穩健發展的基石。受到市場的鼓舞，多數房企也一鼓作氣積極促銷，努力穩住銷售。2024年年底，部分民營房企也重啓拿地，北京、上海、廣州和深圳的土地市場“地王”頻現，亮點滿滿。

支持政策已經充分釋放，市場預期的修復也在同步進行。在“白名單”政策的支持下，全國地級及以上城市紛紛建立協調機制，把合規的房地產項目納入“白名單”，推動金融機構加大支持力度。各地“保交樓”也更有底氣，既定目標得以完成。

多措並舉，房企的生存境況也隨之邊際改善。由於大多數房企已經度過了償債高峰期，2024年基本未有新增的出險房企。各方預期改變，多家房企也紛紛發聲看好未來，“輕裝上陣”。

打出“組合拳”

2024年全年，房地產行業的政策密集，且基本都落在需求端，意在提振購房的信心。

中指院監測數據顯示，2024年全國各地出臺房地產調控政策超760次，當前政策環境已處於歷史最寬鬆階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。

2024年兩個主要的政策節點，一個是“5·17”新政，另一個則是“9·26”新政。

“5·17”新政包括首套、二套房最低首付比例分別降至15%、25%；取消商業貸款利率下限；下調公積金貸款利率等。同時，央行擬設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此次調整對需求端有一定的提振，但刺激作用並不明顯。更重磅的政策在2024年9月釋放，9月26日的中共中央政治局會議強調，要“促進房地產市場止跌回穩”。此後，一系列樓市政策“組合拳”陸續推出，四座一線城市隨即鬆綁限購，市場活躍度提升。

此後，政策也繼續穩步推進。

2024年12月，中央經濟工作會議指出，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

在各方政策的呵護之下，樓市持續止跌。國家統計局的數據顯示，2024年11月單月，全國商品房銷售面積爲8188萬平方米，銷售金額8270億元，不僅高於10月的水平，還好於2023年同期。

與此同時，房企銷售表現也逐漸企穩。中指院的數據顯示，2024年全年，TOP100房企銷售總額爲4.35萬億元，同比下降30.6%，降幅較前11個月縮窄2.3個百分點。2024年12月單月，TOP100房企銷售額同比下降3.41%，降幅有所收窄，環比則增長28.86%。其中，典型企業如華髮股份、中建壹品等2024年12月當月銷售增長強勁。

土地市場上，中指研究院最新數據顯示，2024年全年TOP100企業拿地總額9280億元，同比下降29.7%，相較前11月降幅收窄1.8個百分點。其中，中海地產以688億元的權益拿地金額領跑行業，保利發展和華潤置地分別以583億元和543億元排在第二和第三位。

多措並舉保交樓

需求端的政策刺激，是帶動購房者入市的一股重要力量。但不可忽視的是，存量爛尾樓的處置也能夠左右購房者預期，2024年以來，“保交樓”的工作也在持續推進。

2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議提出，持續打好保交房攻堅戰，已交付住房338萬套，完成既定目標。作爲保交房攻堅戰的資金支持環節，城市房地產融資協調機制也取得積極成效，根據國家金融監督管理總局預計，截至2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額有望超過4萬億元。

這其中，部分地方政府積極推出可行的“保交樓”舉措，例如鄭州早在2022年就開始大力度的實行商品房收儲幫助去庫存以及保交樓；南寧則創設平穩基金助力保交樓。

資金的支持加之地方政府的發力，“保交樓”工作加快穩妥推進。這其中，金融機構、房企自身的努力也不可忽視。2024年以來，金融機構介入爛尾樓項目併成功盤活的案例逐漸涌現，代表市場參與方仍在爲房地產市場企穩作出應有的努力。

很多金融機構在成爲“債主”後，也重塑經營角色，將自身改造成爲項目的管理者，從而助力“保交樓”。長城資產、信達資產均有相應的嘗試。可供對比的是，2017年中國長城資產成爲深圳院子的最大債權人，2020年隨着泰禾集團宣佈正式違約，“深圳院子”項目再度停滯。後由長城資產介入，深圳院子順利復工並在2024年入市。

對於房企而言，“保交樓”則是最重要的任務。2024年，碧桂園在銷售額僅完成錄得逾600億元的前提下，仍累計交付房屋約38萬套。近兩年，碧桂園也累計交付近100萬套房屋交付量位居行業前列。

此外，爲了順利“保交樓”，碧桂園也進一步加大資產盤活力度，自2022年以來已處置難銷類資產及盤活沉澱資金回籠超600億元。最近的一次是，碧桂園清倉了芯片巨頭長鑫科技，回籠資金約20億元。

經營有信心

政策到位、市場回暖，房企信心明顯更足。2024年年底以來，多家民營房企董事長更是公開發聲看好未來。

濱江集團董事長戚金興就公開表示，2024年是他“最滿意”的一年，而且他認爲現在政策環境改善，濱江集團已做好“站起來”的準備。

戚金興還對濱江集團2025年的發展提出了“穩、降、升”三個關鍵詞，即穩規模、穩名次、穩比例，降低有息負債、融資成本、直接融資比例及在不確定城市的拿地，提升企業管理能力和產品力。

中樑控股總裁何劍近期表示，政策總在向好，即使現在無法一次性解決問題，做不到“藥到病除”，但至少市場不會繼續惡化，而且行業也在不斷摸索進步，民營房企也可能會等到“絕世良藥”出現。

2024年年底，民營房企也開始重新活躍在土地市場。2024年年底，龍湖在廣州番禺拿下一宗地塊，成交總價12.35億元，成交樓面價14691元/平方米。此外，萬科也在2024年年末拿下廣州番禺4宗涉宅用地，總成交金額33.88億元。

在具有代表性的城市裡，也有一些中小型的民營房企現身。2024年12月20日，3家房企爭奪三亞一宗住宅用地，經過1064輪競價，民營房企海南億和金盛實業以16.17億元總價競得，摺合樓面價19785元/平方米，成爲三亞樓面單價新“地王”。

從總數來看，龍湖、濱江等大中型民營企業拿地強度仍繼續保持。其中，濱江2024年以219億元排在房企拿地金額榜第七位，龍湖則以68億元排在第32位。

民營房企重新入局併發聲向好，這是基於對未來的看好所作出的理性選擇，也非常具有信號意義。

2025年，各方預期，房地產政策仍有釋放空間，市場也將持續改善。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認爲，隨着存量政策逐步落地顯效，增量政策持續跟進發力，市場預期正在持續改善，2025年房地產市場總體會表現爲止跌回穩。

信心逐漸提升，市場回暖在即，結束了非同尋常的2024年，房地產市場的2025年更值得期待。