樓市降溫，一批房主心態崩了

進入十一月，大家有沒有注意到，樓市的新聞似乎沒那麼熱鬧了。這其實也在預料之中，畢竟“金九銀十”一過，除了北上廣深這些一線城市還有些動靜，其他地方的樓市數據早就開始回落。最近和不少買家聊天，他們普遍反映，現在房價談不下來，房主們的心態也發生了變化。

小編在小紅書上看到一位房主分享賣房經歷，能感受到她的心痛和無奈，但房子賣出去後，她似乎也鬆了口氣。客觀來說，她賣房的決定是正確的，如果早點出手，定價上還能更主動些。很多人問小編怎麼判斷樓盤價格趨勢，這其實挺複雜的，涉及到政策影響，或者鄰居急需用錢大甩賣等因素。拋開這些，小編主要看三個指標：小區掛牌率、長期帶看和成交數據，以及和周邊樓盤的對比。如果房子沒有突出賣點，房齡快十年，租售比又低，那留着也沒太大意義。

今天還有個案例，房子在市郊，只有炒作概念，沒有實際賣點，成交價比最高點跌了四成，掛牌量還在增加，帶看和成交數據很差，小區入住率也不高。房主是低首付買的，想換成經營貸再堅持幾年，怎麼勸都沒用。

再分享兩個案例。在新一線城市，有套市區十五年房齡的房子，位置不錯，但小區短期沒成交，朋友心裡沒底，讓我幫忙估價。我研究了周邊小區，又以買家身份和中介溝通，最後得出房子合理價約250萬，而房主掛牌275萬。朋友找中介表明想買，但覺得價格高，中介當場打電話砍價，第一刀就砍到200萬，想慢慢加到225萬成交。結果房主直接火了，認爲中介惡意壓價，把所有房源都下架了。

另一個案例是年初遇到的一個學區房房主。房子掛了半年沒成交，中介每個月都告訴他又有房子成交了，但他的賣不掉，缺點一大堆。最後降到整個小區同戶型最低價520萬，帶看數量立刻增加。有天房主不在家，太太去開門，中介趁機套底價，知道夫妻倆505萬就能賣。接下來中介每次砍價都奔着500萬以內。房主受不了，拉黑中介，改出租。10月份市場回暖，他在一個小中介以515萬賣了，賠了租客2個月房租。所以提醒大家，千萬別把真實底價告訴中介，他們只想着促成交易。

樓市走到這個階段，房主對中介電話又愛又恨。我看某中介後臺的降價記錄，每套房子都是一段血淚史。現在買房想撿漏很難，缺錢的房主早就降價賣了。剩下的房源，很多房主有明確底價，因爲之前跌得太狠，折磨也夠了，所以能賣就賣，不然就租出去。這也是房子價值重新評估的階段，需要時間。對買家來說，如果還抱着上半年的心態，上來就狠砍，成交概率很低。如果真喜歡，又是剛需，小區、樓層、裝修都不錯，砍價悠着點，爭取和房主面對面談，別讓中介傳話。未來兩個月，數據還會下滑，又要熬了。下一個交易窗口期可能是春節後。