樓盤爛尾後在什麼條件下停貸可獲支持？法律人士這樣說

掏空“六個錢包”買的房無法交付，但鉅額房貸不能停。這一過去普遍存在的情況，已經出現了轉變。

就一起樓盤爛尾無法交付的案件，浙江省嘉興中院判決購房者不用歸還剩餘銀行貸款。最高人民法院也在一起購房金融糾紛案件中，判決因開發商未按期交房，致使《商品房預售合同》解除，房貸由開發商承擔，購房人無需還款。

業內認爲，上述案例對處理購房者、貸款銀行以及開發商之間因按揭貸款買房產生的糾紛，具有很強的指導意義，爲購房者遭遇房子爛尾、交付無望等情況時，提供了有效參照。同時，法院對停貸斷供予以一定支持，降低了購房人的購房風險和成本，體現出了司法公平公正，在一定程度上有助於修復了購房者的交付預期。

保護購房者權益

貸款買房，這一在個人經濟生活中司空見慣的行爲，在過去房地產市場運行良好、房企資金運作通暢的背景下，鮮少出現問題。但隨着樓市下行、房企流動性緊張、項目停工等一系列問題迭出，購房者買到爛尾房的風險加大。不少購房者擔心持續償還高額房貸，但未來房子卻住不進去，陷入錢、房兩空的境地，於是無奈選擇停貸斷供。

在過去，若停貸斷供後被銀行起訴，由於在商品房按揭貸款模式中，存在着商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同兩種法律關係。其中，爛尾樓盤的出現屬於商品房買賣關係出了問題，與按揭貸款法律關係是相對獨立的。根據合同相對性，通常情況下，購房者將被判定繼續承擔剩餘貸款。

但近兩年來，在購房者因房屋爛尾或無法交付而拒還銀行貸款的民事糾紛中，法院給出的判決結果則體現出了更多對購房者的保護。

2022年2月，浙江省嘉興市中級人民法院發佈的一則案例引起了廣泛關注。早在2014年，購房者許某在嘉興某樓盤購買了一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。此後開發商出現資金問題，2018年向法院提交破產清算申請，經破產管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許某，雙方解除了商品房買賣合同。

自2019年10月起，許某選擇停貸，至2020年3月，結欠銀行借款本金近216萬元。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求購房者許某繼續支付剩餘貸款。一審法院判決貸款合同解除，許某歸還結欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220餘萬元。許某不服，並提起上訴。

嘉興中院二審則改變了上述判決。二審認爲，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱爲“《商品房買賣合同司法解釋》”）第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

法院對此最終判決，銀行提出的由許某歸還剩餘貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持，並認爲開發商應承擔剩餘貸款的還款責任。

同期，另一則被熱議的最高法的民事判決書，也對購房者不再繼續償還房貸予以支持。

這則案號爲（2019）最高法民再245號的判決書顯示，王某在2015年時以約1.48億的總價在青海省西寧市買下一套商業用房，銀行貸款7397萬元，原定交付時間爲2015年10月30日。此後開發商未按時交房違約，致使相關的《商品房預售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月末，王某方面累計償還銀行貸款本金917萬元、利息609萬元，尚欠銀行貸款本金超6400萬元。銀行將王某起訴至法院。

該案歷經一審判決購房者不用還貸、二審改判繼續償還的波折後，由最高法作出判決，認定該案中開發商違約無法交房，導致購房合同解除，《借款合同》《抵押合同》也無法實現亦被解除，應由開發商將收取的購房貸款本金及利息返還銀行和購房者，而購房者不負有返還義務。

同時，最高法還明確，上述案件涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關係，因開發商違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際佔有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商、購房者的債權；購房者未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關係處理，則在購房者對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩餘貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。

業內認爲，最高法上述再審案件作爲判例公開發布，以及嘉興中院的案例，都爲購房者遭遇房子爛尾、交付無望等情況時，提供了有效參照，爲其維權指明瞭方向。

仍不可輕易停貸

業內認爲，法律層面上對停貸斷供予以一定支持，在一定程度上修復了購房者的交付信心或者交付預期，降低購房人的購房風險和成本，體現司法公平公正。

北京金訴律師事務所主任王玉臣向第一財經記者表示，當出現爛尾等問題的時候，購房人不僅已經付了首付款，還要償還着銀行貸款，而此時購房人的購房目的是沒有實現的，對購房人無疑是極其不公平的。尤其是，在不少爛尾樓項目中，銀行其實是幫兇的角色，比如違規放貸、協助開發商轉移預售資金等。所以，法院對停貸斷供予以一定支持也會對銀行起到一定的警示作用。

北京市盈科律師事務所全球總部合夥人李鬆也認爲，相關法律規定和司法實踐有利於基於公平原則，合理維護購房者的權益，整頓房地產交易市場。儘管無法從根源上解決停貸斷供問題，但表明了法院維護房地產交易市場公平的態度，最大程度的兼顧保護購房業主、金融機構的合法權益，避免對合同規則及誠信市場交易秩序造成不當破壞，對解決當下的困局、引導房地產交易市場向更爲公平健康的趨勢發展，都具有極其重要的意義。

2023年4月，最高法還給不幸買到爛尾樓的購房者提供了另外一道“護身符”。據人民法院報公佈的《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》（以下簡稱爲“《批覆》”）明確，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權，優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。這也體現出了對普通購房者的權益進行了更爲明確的保護。

但這並不意味着，當遭遇到開發商延期交房或者可能發生爛尾風險時，購房者就可以直接選擇停貸斷供。

在此前得到支持的案例中，大多是以樓盤爛尾無法交房、雙方簽訂的《購房合同》解除爲前提，最高法的《批覆》中也給出了“房屋不能交付且無實際交付的可能的情況下”的前提。

有資深法律從業者向記者表示，此處“無實際交付的可能”的判斷標準比較高，法院往往認爲很多爛尾樓還達不到這一標準。事實上，在上述《批覆》公佈後不久，一位河北省石家莊市的購房者就在中國法院網上提問，開發商沒有按照合同約定按期交房，逾期已3年多，且無任何人能保證何時交房，這種情況是否屬於“房屋不能交付且無實際交付可能”。

事實上，從目前的公開信息來看，對購房者停貸支持的案例並不算太多，還有很多停貸斷供的案件中，購房者並沒有得到法院支持。

王玉臣告訴記者，現實生活當中，停貸斷供現象其實並不算少，有的通過協調，和銀行之間達成了一定的和解；有的購房人因此而徵信受到嚴重影響；有的還被銀行起訴到法院，被法院判決解除按揭貸款合同，提前償還剩餘貸款本息以及違約金等；更有甚者還可能被銀行申請法院強制執行，被列入失信名單當中。

停貸並不一定是個好選擇。李鬆認爲，停貸斷供現象的核心原因在於開發商資金鍊斷裂、樓盤無法復工來按期向購房者交付房屋。此時，購房者如果選擇解除商品房買賣合同和貸款合同，很有可能不僅無法從根本上解決停貸斷供的問題，而且還可能面臨已支付的首付款和貸款無法拿回的風險。

另外，如果購房者選擇解除商品房買賣合同，在未來開發商實現復工的情況下，購房者可能喪失以同樣資金成本再次購買同等商品房的機會，因此購房者通過解除商品房買賣合同實現停貸斷供不一定是最優選擇。