樓盤公攤面積越來越小，爭議卻越來越大

文｜鄧浩志

廣州近日宣佈：新樓盤首層及二層部分架空或無圍蔽的公共空間，不計入容積率建築面積。

這次建築規範的調整，一則意味着開發商可以更充分的建設和使用這些公共空間，爲業主帶來更豐富的活動場所。二則是樓盤可以節省更多的計容面積，也就是在同一個樓盤，可以建設更多的可售的面積，樓盤的經濟效益也將獲得提升。這對想在廣州拿地的房企是一個利好。最終也會促進廣州的土地市場的活躍。

最近，廣州一輪又一輪推出新的建築規範，不但讓戶內使用率越來越高，也讓公共區域越來越可做的文章越來越大。這種做法在市場上產生了一個所謂的住宅4.0版本的新概念，大致意思是一種史無前例的高使用率產品的出現。但實際上這完全不是設計和產品上的創新，只是因爲規範認定發生改變，從而產生了更多灰色空間（比如陽臺和飄窗臺）的出現。由於規定調整之前和之後的影響是巨大的，所以這也讓廣州的建築新規產生了很大異議。

主要有幾個方面：

1、就是我之前已經分析過的，廣州及出臺類似政策的城市出現了不可思議的新產品，比如100%以上的使用率，公攤爲“負數”的產品。

一是外地同行和消費者表示驚訝和理解不了。二是由於報規的先後順序問題，導致同區域樓盤使用率差距巨大，讓先開發的房企完全陷入了被動態勢，他們只能大幅降價才能賣得動。而這種虧損並不完全是市場造成的，更有一部分是規範調整所產生的影響。所以據說近期有部分樓盤對主管部門提出了意見。當然，影響的不止同區域的新房，整個板塊內的二手房市場也同樣受到衝擊。

2、對稅費的不公。

最新的超高使用率產品，60多平米可以做3房2衛，這在舊產品中要90平以上才能實現。而目前140平方以下的戶型，已經能做到以往大概180平米的效果。但在契稅的徵收標準中，90平米，140平米是契稅會否增加的“紅線”。

稅收優惠措施大致如下：

首套房：

90平方米及以下的普通住宅，稅率爲1%；

90平方米以上的普通住宅，稅率爲1.5%；

二套房：

90平方米及以下的普通住宅，稅率爲1%；

90平方米以上的普通住宅，稅率爲2%；

家庭唯一住房：面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

家庭第二套住房：面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

所以，同樣套內可使用面積的產品，在建築面積上可能有較大差距，這將直接影響到徵收契稅多少的不同。所以也一定會引來關於稅賦公平與效率上的討論。

3、廣州等個別城市先行先試，讓住房使用率大幅提升，讓土地可建面積大幅提升，讓開發商也提升了物業開發的利潤空間。但這種先發優勢註定不可能持久。因爲之前我已經說過了，這類所謂的4.0住宅引來了房地產行業，不同消費者，還有其他城市的羨慕嫉妒恨。最終，要麼各地都效仿，都推出越來越寬鬆的建築設計規範，讓偷面積越來越嚴重，這也可能是城市土地市場競爭越來越卷的一個結果。或者某一天主管部門突然叫停這種不斷放寬容積率，不斷放大半敞開空間比例的做法。但無論是哪一種，對房地產市場或某些城市的財政衝擊可能都是巨大的。