量增價高 投資預售屋風險攀升

消基會董事暨房委會委員張欣民。（本人提供／王莫昀臺北傳真）

近年來買預售屋的人都是房市的大贏家，在高槓杆效應下，真的是實現了小錢賺大錢的可能，但是隨着市場推案量的持續高檔放量，房價也續創新高情況下，現在若還想投資預售屋，一定要有居高思危的風險意識喔！

最近跟一個朋友聊到他在永和買的預售屋，3年多前買時約60多萬，完工交屋後已漲到80多萬。另一個朋友差不多時間買臺中北屯的預售屋，每坪40萬出頭，完工時已經漲上60萬，漲幅驚人。這就是近年來這波房市大多頭的寫照，只要勇於進場搶進預售屋，都是妥妥的房市大贏家，如果再使用業者提供的低自備、高槓杆，其間投資報酬率更是高到嚇人。

只是這樣的榮景還在嗎？這時還宜投資預售屋嗎？根據591最新的統計，928檔期六都及新竹推案量合計9776.5億元，直逼一兆元大關，較去年大增3千億、年成長超過4成，也寫下單一檔期史上新高紀錄，全年度推案量仍然不輸去年，都是穩穩的兩兆元的驚人推案規模。供給方樂觀推案，無可厚非，但是經過這幾年來的客源大量淘洗，市場是否還有這麼大的胃納量，頗令人擔心。

其次，是各地房價基期都已大大拉高，很多二、三線城市的房價更是頻頻創區域新高，假設後續真的再有上漲空間，但那時賺到的價差恐已微乎其微，過去動輒3、5成的獲利空間很難再有了！以往預售屋靠換約方式，可以在興建當中機動性下車的空間也完全被堵住。何況還有一個房地合一稅高稅率隨伺在後，可能將你的獲利完全吃掉呢！

當然，最近市場上掀起的房貸之亂，儘管大家普遍認爲衝擊的是位在海嘯第一排的成屋市場，預售屋還沒立即貸款的問題，可置身事外。但是明眼人就看出來，這波房貸之亂其中有一股力量，正是先前購買預售屋的投資客卡在即將交屋，房貸下不來的市場連鎖反應，此一窘況已在投客羣組中傳開來，讓部分投客出手預售屋更加保守了。

這波房市多頭已持續很長一段時間，房價漲幅更是前所未見，問題是不是如部分專家預言，這波景氣已到了拐點時候，確實還很難斷言。只是國內房市，早已不是諾貝爾經濟學獎得主羅勃‧席勒當年來臺灣所看到的「三高」而已，現在可能已經是十高了，此刻央行又祭出第七波更強打炒房措施，所以想要再投資預售屋一定要居高思危，至於自住者，若是因經濟能力考量就另當別論囉！