黎振偉：未來在中國讓所有人買房不現實
本站房產訊 在12月29日的“2017中國房地產全行業領袖新年峰會”論壇上，黎振偉與一衆房地產行業大佬一樣，對2017年房價給予了“平穩”這一判斷，不能大漲也不能大跌。
但在峰會間隙接受本站房產採訪時，這位世聯行首席技術官直言：未來一線城市房價肯定還會漲。“大家都看好一線和熱點二線城市，必然會帶來地價房價的上升。”他還指出：地王對各方都是不利的，無論是購房者、還是開發商，理論上對政府也是不利的。在土地供應方面，他直指廣州的問題：郊區土地供應是不足。
房子是用來住的，似乎衍生了一個新思考。他由此看好存量房市場。“未來存量房的增長速度，一定大大高於新房增長速度。”這與他所在的世聯行今年的一個行動也不謀而合。7月份，世聯行宣佈募集資金總額約20億元，大規模入局長租公寓項目。資本的追逐、政策的扶持，這是一片藍海，還是紅海？他給出了自己的思考。
1、廣州賣出了史上最多的房子，也可以說是史上最多的“地王”。土地供應與住房市場的熱潮，明年還將延續嗎？市場熱潮背後的推動力是什麼？
這個問題答案很明顯。國家希望房價能控制下來，但土地又是房價一個很大的預期。地價控制不下來，要去控房價很難。產生地王很大部分的原因是土地供應不足和金融槓桿很大。增加土地供應不是一兩天可以解決的，但在控金融槓桿方面，國家今年出臺了很多政策，以前是控購房者的槓桿，現在是去土地槓桿。這點如果解決的好，我相信地王數量會減少。
不過這樣開發商也會很焦慮，沒有土地，他們很難生存。其實，地王應該說對各方都不利。對購房者、開發商不利，理論上對政府也不利。所以明年應該要出臺措施去解決這一問題。
人口越集中的地方，經濟越流動的地方，房子的需求也會越來越大。人口往一線城市流動，這個是毋庸置疑的，所以一線城市房價肯定是會漲的。大家都看好一線和熱點二線城市時，必然就會帶來地價、房價的上升。
2、具體如何解決土地供給問題？“長短結合”指的是哪些方面？
我認爲必須是“長短結合”。“長”指的是土地供應和有效使用。其實中國缺地嗎？比如我們大廣州，幾千平方公里，怎麼會沒有地。問題是供應要科學。廣州的郊區土地供應（是不足的）。此外，還要解決科學配套，以及過去大量不合理屯地問題。
廣州老城區其實也有上百平方公里土地可以開發，但舊城改造需要很多政策配套。在規劃配套上，也可以有一些調整，比如容積率可以適當提高。不過，這個又會帶來交通、下水道等一系列問題。所以房地產不只是土地和房，實際上是整個城市系統的建設。從這點上，我認爲中國房地產還遠遠沒有發展到一個成熟的階段。
廣州有些地方雖然土地很多，但配套不行。像南沙已經發展20年，也開通了地鐵，但居然還有蠻多的可利用土地。另外，怎樣才能讓人們願意到南沙去居住呢？現在南沙很多房子空着，背後體現另外一個問題——我們現在物業使用率還需要提高。這一點，我認爲，如果提高存量房的使用，對於新增住房的需求，也可以減少，土地的需求也會相應減少。
3、世聯行曾公佈一個統計數據，去年房地產投資客佔比30%。今年呢？
其實根據世聯行的統計，投資客佔比最高的時候是2010年，達到40%，後來又跌到百分之十幾。去年從低谷上升到了一個很高的數字30%，但不是最高，今年這一比例估計還會更高。
4、12月中旬，中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，要求加快研究房地產的“長效機制”。與此同時，銀行信貸端也傳來收緊的消息。您認爲這是否是中央收緊調控的信號？對明年房地產市場的走勢有什麼判斷？
中央提出“房子是用來住的”給未來房地產提出一個很明確的目標：關注怎麼“用房子”。其實，我認爲不僅是給買房的人用，還包括買了以後不用的時候，怎麼讓那些沒房的人、買不起房子的人，也能用起來。
不光是住宅，還包括大量的空置率很高的商業用房和寫字樓。它在整個房地產裡的庫存面積的絕對值，沒有住宅那麼高，但是佔比非常大。像廣東的一些二、三線地級市，商業用房去庫存需要去到140多個月。也就是說，花十幾年都去化不了。廣州的這個指標也不低。
所以我覺得今天的房地產“從用到炒”，不光是住宅，對於商業用房也要關注。在互聯網時代，很多商業用房是過剩的，早期發展過剩，現在行業專型了，也面臨過剩的問題。
5、世聯行提出要“做大資產管理平臺”，如跨界做房地產金融、房地產信託投資基金（REITs）、長租公寓。今年7月，世聯行宣佈募集資金總額約20億元進軍長租公寓建設項目。佈局這一領域主要是出於何種考慮？
我們公司現階段有一個目標是“做中國最大的房地產資產運營公司”。未來企業怎麼發展？地這麼貴，城市也只能這麼大。同樣我們公司也面臨這種問題。儘管我們新房的成交每年都有20%-30%的增長。但其實從更長遠看，存量房的增長速度一定大大高於新房增長速度。存量房的規模按世聯行的說法是200萬億，未來這一基數也會越來越大。
對於發展長租公寓，我們最主要出於兩個目的：一個是解決已經買房的人。沒有去使用，（房子）空置後，對於資源是巨大的浪費。另一個是買不起房或暫時不需要買房的人。
未來在中國讓所有人去買房是不現實的。不可能是硬要房價降下來。我最近看到一個數字，中國人的買房年齡是全球最小的，只有20來歲。北京買房平均年齡大約是27歲、香港是36歲、韓國是40歲。這說明一個問題，爲什麼我們的房子那麼供不應求，其實很大一部分原因是我們的買房年齡偏低。我覺得國家未來應該在租賃上推出更多政策，讓租金穩定下來，從租賃市場去解決居住問題。
6、13萬間長租公寓所需的存量房從哪裡收過來？是零散收還是整棟買？
13萬間也包括一套房裡的兩間、三間，和13萬套的概念是不同的。因爲這樣纔可以降低租用的成本。
收過來的方式有很多種，零散收、整棟買下來、改造的都有，整體收佔比更多一點。包括城中村改造後，從農民手裡收過來一部分房。另外還有從集中的廠房改造而來的，以及一部分商業用房和安居房。
像廣州一些安居房，政府管理起來可能比較困難，我們接手過來，以合作的模式。我們在廣州有一個大的項目是有上千套的安居房，通過市場化行爲把它們盤活，變成很好的租賃用房。
7、當時測算結果是，項目投資回收期爲6.01年，內部收益率爲14.69%。相比於行業內一些品牌偏低。對於長租公寓普遍面臨的增長放緩、重資產運營壓力以及利潤與回報風險問題，有何應對之策？
從我個人的理解，真的需要專業。長租公寓裡最大成本，一個是租金，一個是裝修成本。租金市場化，很難壓。裝修方面，我們的集採體系已經逐步在完善。另外，其實稅收也佔了我們支出中比較大的比重，跟裝修的成本基本是等同的。所以這方面，我呼籲政府鼓勵出租，能在稅收方面儘量減免。
過去公寓出租其實是按商業用房來算，水電都很貴。其實我認爲個體居住它不是一種商業運營的概念，國家相關部門要改變對這個行業的傳統管理方式。