利潤受損但債務壓降 龍湖管理層：谷底修復機會到來

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道

3月22日，龍湖集團發佈2023年年報。2023年，龍湖實現營業收入爲1807.4億元，同比下降27.87%。

同期，龍湖的歸母淨利潤128.5億元，剔除公平值變動等影響後的歸母淨利潤113.5億元，兩者均有近50%的降幅。

這一情況與近期整個行業的變化有關。當日，龍湖集團管理層表示，集團在2020年和2021年高價獲取的部分項目，遭遇近兩年的市場調整，出現銷售下滑、價格承壓等情況，從而導致利潤出現首次下降。

與同行相比，龍湖仍然保持着相對穩健的發展勢頭。到目前爲止，龍湖尚未出現債務違約情況，債務總額也有所壓降。

管理層表示，今年的策略仍是穩住價格、儘快去化，同時也對未來的債務進行優化處理。

市場調整致利潤下滑

2023年，龍湖集團實現總合同銷售金額1734.9億元，合同銷售面積1079.6萬平方米，同比分別下降13.9%和17.3%。

同期，龍湖的營業收入、淨利潤等指標也出現下滑。

近年來，房地產市場出現深度調整，並影響到企業的業績表現。龍湖集團董事長兼CEO陳序平表示，房地產市場的體量下降，新房價格也出現調整。對於開發商而言，在2020年和2021年高點獲取的項目，於近兩年進入銷售階段，量、價表現均受到影響。“這也是龍湖去年利潤下降的主因。”

負債方面，截至2023年末，龍湖的綜合借貸總額爲1926.5億元，同比下降7.4%，平均借貸成本爲年利率4.24%；平均貸款年限爲7.85年。

同期，龍湖淨負債率（負債淨額除以權益總額）爲55.9%，在手現金爲604.2億元。

龍湖集團首席財務官趙軼表示，今年龍湖將繼續壓降負債規模。他透露，龍湖今年年內到期的債務只有100多億元，其中2024年內行權或剛性到期的境內公開債券存續規模約爲60億元，會在5月、7月、8月、12月到期，目前已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金。

同時，龍湖今年還將有序提前歸還2025年到期部分債務，令債務結構更加合理。

公告還顯示，2023年，龍湖在全國17個重點城市共獲取31幅土地，權益建面266萬平方米，權益地價爲259億元，總貨值超過770億元，平均溢價率控制在8%。

管理層透露，2024年，龍湖將有2400億的供貨規模。其中，期初規模爲1400億，新增規模1000億。同時，今年龍湖還會新增獲取土地，保持彈性供貨。

“穩住價格，儘快去化”

對於今年的房地產市場，龍湖集團董事長兼CEO陳序平在談及房地產市場時表示，市場短期存在一定壓力，主要受市場信心未完全恢復影響；去年以來高槓杆企業的出險影響了購房者信心，這需要時間去修復。

他表示，2010年到2015年，全國新房住宅成交面積一直維持在9-10億平方米，2016年以後市場走熱，2016-2021年平均成交面積約14億平方米，其中包含一定的投資性需求。如今，經過調整，新房市場再度迴歸9-10億平方米的體量，這也體現了新房市場能承載真實居住需求規模。

在此情況下，積極消化庫存仍然重要。管理層表示，今年龍湖將根據市場情況靈活應對，保證產品力和服務優勢，“穩住價格，儘快去化”。

趙軼表示，下一步，龍湖將繼續聚焦核心城市、地段，在土地市場精挑細選。他認爲，當前土地競爭並不激烈，反而有機會拿到好項目。其中，2022年、2023年後獲取的土地，毛利率有望恢復到20%以上。

趙軼表示，雖然當前市場處於谷底，但也迎來了修復的機會。

陳序平還指出，過去大部分房企的發展模式是，維持資產規模和負債規模同步上升，但隨着市場下行，企業會面臨銷售困難，資產難以變現。負債則是剛性的，從而給現金流帶來壓力。

他透露，龍湖在去年提出高質量發展模式，助力企業穿越週期，主要體現爲三個要求：經營性現金流爲正；有息負債規模穩步下降；經營性收入和利潤持續增長。