來自法庭上的激辯！武漢打響地下車庫權屬問題第一槍！

房屋交付5年之後，開發商突然重返小區，安排人凌晨加裝地下車庫道閘和監控，並大漲停車收費，引發業主強烈抗議。

這到底是怎麼回事呢？事情還得從兩年前說起。

位於陽邏的香榭花都四期君域小區，開發商爲“雅苑地產”（武鋼旗下），物業爲“武鋼好生活物業”，小區共有700餘戶，於2019年10月交付。

兩年前，小區通過召開業主大會解聘了原物業，引進了碧桂園物業。之後，開發商便開始醞釀漲停車費。

據業主反映，此前，小區停車費爲120元/月（含管理費），開發商欲漲至260元/月（含管理費）。

在消費降級的大環境下，開發商此舉無疑激怒了業主，於是便開始了維權。

業主的其中一條質疑爲：開發商不具備地下車庫的所有權，無權向業主收費。

這直接動搖了開發商收費的根基，於是雙方對簿公堂。

關於這場“小區地下停車位(庫)所有權歸屬問題”，【風雲武漢】通讀了該案的判決書，發現法庭引用的法律法規主要有以下兩個：

1、根據《中華人民共和國民法典》第二百七十五條“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

2、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條“建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定爲民法典第二百七十五條第二款所稱的車位”的規定。

也就是說，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有，反之則不是。

業主提供的證據不能證明案涉地下停車庫有佔用業主共有的道路、綠地或者其他場地的情形。

而雅苑公司提交的《建設工程竣工驗收備案表》能證明案涉地下停車庫屬規劃設計指標，未列入公共設施配建要求。

因此，涉案地下停車庫非小區公共配套設施，雅苑公司可以通過約定方式確認權屬。

這裡所說的“約定方式”即指購房合同。

根據雅苑公司在售房時與小區業主簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第十九條第3項：地下車位所有權由出賣人享有。

法院據此認爲：雅苑公司作爲小區投資開發商，其在出售小區房屋時已與業主進行了明確約定，即地下車庫不隨同房屋轉移所有權。

此外，法庭還引用了一條重要原則，《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條：地下工程應本着“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃。

因此，法院認爲雅苑公司具有地下車庫的所有權。

不過，法院駁回了雅苑公司的另一個訴求：要求追回此前的停車費損失。

法院認爲：案涉小區地下停車位(庫)的收費標準如何確定屬市場行爲，應由君域業委會與雅苑公司自行協商處理。雙方應結合案涉小區周邊其他小區的地下停車位收費標準及當地人均收入水平進行合理確定，在各方未協商一致的情況下，雅苑公司的主張沒有事實和法律依據，故不予支持。

一審判決之後，開發商及業委會均進行了上訴。

二審中，就地下車庫所有權問題，業委會認爲：

1，雅苑公司並未有充分證據證明其享本小區地面和地下車位所有權，也無法證明本小區停車位建設成本未分攤在業主購房價及建設本小區投資成本中。雅苑公司並無證據證明屬於其專有，而因爲地下車位在小區範圍內，自然就是業主共有部分。

2、根據《湖北省物業服務和管理條例》第五十四條規定，只有初始登記爲建設單位的車位纔可以銷售，附贈、出租，雅苑公司並未取得初始登記，本就無權主張。

3、雅苑公司對於香榭花都四期君域小區14482.51平方米地下停車位，未辦理任何不動產登記或者初始登記證明、權屬證明、兩證等。根據《武漢市人民政府關於進一步規範開發建設項目配建地下停車場管理的意見》第四條，如果確需由開發建設單位補辦配建地下停車場規劃、供地手續，辦理地下建設用地使用權不動產登記和配建地下停車位的不動產首次登記後，再向業主進行轉讓，並按照規定辦理相關交易監管手續和不動產登記。雅苑公司在沒有繳納土地出讓金和相關稅費前提下，對外宣稱擁有地下車位的產權，不經過合法有效的手續辦理登記，卻徑直要求人民法院代行不動產登記職責，實在是規避國家土地出讓制度，逃避土地出讓金義務和稅費繳納義務，嚴重損害國家利益。

法院認爲：

君域業委會辯稱地下車位(庫)成本分攤給了業主，然而其未提交證據證實案涉地下車位(庫)的建築面積分攤到公用建築面積，進而分攤到小區業主的購房款中，故君域業委會的上述辯解意見缺乏事實和法律依據，不予採信。

（注：業委會認爲建設成本分攤問題的資料證據均由開發商掌握，舉證責任在開發商。）

最終，關於這場“地下車位權屬問題”的法庭激辯，二審法院維持了原判，即開發商享有地下車庫所有權，但不支持開發商以新價格追討前期損失。

這也是開發商時隔5年之後重返小區，凌晨加裝地下車庫道閘和監控的原因所在。

據悉，事件發生之後，業主向街道、市民熱線進行了投訴。

業委會就地下車庫提出了幾項要求:

後記

筆者通過調查發現，目前，業主與開發商之間的停車位糾紛主要有三：

第一：產權之爭。

目前，法律支持“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。

對於未列入公共設施配建要求的停車位，法律支持所有權歸開發商所有（以本案爲例）。

業主要想獲得這部分地下車位的所有權，需證明建築面積分攤到公用建築面積，或者建設成本分攤到小區業主的購房款中。

第二：車位售賣之爭。

即便所有權所有開發商，但往往也不能售賣，因爲這些車位通常無法辦理產權證。

因此，開發商一般會以“長租”的名義“賣”給業主。

第三：停車費定價之爭。

開發商爲回籠資金，往往會“高價”售賣車位，如果“賣”不出去，便會以“天價停車費”問題逼業主“購買”，令業主苦不堪言。

這些問題長期困擾着廣大業主，期待未來隨着法律、法規的逐漸完善，能得到妥善解決。