看！農村房產買賣合同賣家起訴無效案例，你必須知道的重要信息

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴求

李雪潔向一審法院起訴，請求確認郭曉凡對坐落於北京市順義區X 號院內正房五間、廂房三間及南道座房四間簽訂的房屋買賣合同無效。

李雪潔上訴請求：

1. 判令依法撤銷一審判決，發回重審或依法改判。

2. 一、二審訴訟費用由孫宏濤、郭曉凡承擔。

李雪潔稱：一審法院認定事實不清，2021 年春季自己回村發現自建住房在不知情的情況下被賣給了孫宏濤。經向村委會了解，郭曉凡將順義區 X 號院內正房五間、廂房二間以 15000 元價格賣給孫宏濤，孫宏濤居住至今，且該房屋於 2007 年 10 月 29 日經順義區土地局確認登記在孫宏濤名下，孫宏濤未對涉訴房屋及宅院進行翻修、增建及改造。李雪潔有村委會調解證明房屋買賣事實存在，一審庭審中孫宏濤、郭曉凡認可該事實，郭曉凡無權處分李雪潔房屋，房屋買賣應無效。

（二）被告辯稱

孫宏濤辯稱：不同意上訴請求，同意一審判決，本案超過訴訟時效。

郭曉凡辯稱：同意上訴請求，不同意一審判決。

（三）法院查明

李雪潔與孫宏濤均爲北京市順義區E 村村民，郭曉凡系李雪潔之子，涉訴宅院位於北京市順義區 X 號。

審理中，李雪潔主張涉訴宅院原系其居住使用，登記的宅基地使用權人爲郭曉凡，後宅基地使用證被孫宏濤從村委會領走，並提供宅基地登記卡以及宅基地登記證領取記錄爲證。孫宏濤不認可上述證據的真實性及證明目的。

孫宏濤提供順義縣公證處1992 年 12 月 3 日出具的公證書、順義縣某土地管理科 1992 年 5 月 13 日的收據、戶口簿等證據，證明其系涉訴宅院登記的宅基地使用權人，戶口在涉訴宅院且爲農業家庭戶。李雪潔認可收據、戶口簿的真實性，但稱收據中的宅基地使用費系其繳納；不認可公證書的真實性和證明目的，稱與其宅基地使用證的登記內容不一致。

孫宏濤稱：1992 年 3 月初購買涉訴宅院內的房屋，價款 1.9 萬元，當時院內有正房五間、西廂房三間及南倒座房三間，中間人是金某斌，見證機關是村委會。在郭曉凡家協商並籤協議，籤協議當天給了 1.1 萬元，第二次 1993 年年底給了 4000 元或 5000 元，第三次 1994 年給了 4000 元，購房款通過金某斌給郭曉凡，未打條，買房後確權登記在自己名下，當時雙方簽訂書面合同，兩份都在郭曉凡處，籤協議時李雪潔在涉訴宅院內居住且在現場。

郭曉凡稱：1995 年因急用錢賣房，金某斌介紹孫宏濤買房，在金某斌家協商，在自家籤協議，價款 1.5 萬元，孫宏濤未給齊，只給了 1.35 萬元，分多次給，每次給錢都打條，合同每人一份，自己那份給了金某斌，籤協議時母親李雪潔在順義縣城居住，不在現場。

李雪潔稱：郭曉凡、孫宏濤買賣房屋時自己不在涉訴宅院內居住，房屋交給郭曉凡管理，2018 年才得知房屋賣給孫宏濤。上述事實有《集體土地建設用地使用證》、公證書、收據、戶口簿及庭審筆錄等佐證。

二審期間，李雪潔向法院提交孫宏濤宅基地登記卡，證明孫宏濤還有其他宅基地。孫宏濤表示不清楚，郭曉凡認可。

（四）法院認爲

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或反駁對方訴訟請求所依據的事實，應提供證據證明，否則承擔不利後果。本案中，李雪潔主張郭曉凡與孫宏濤房屋買賣合同關係無效，理由是自己是涉訴房屋所有權人且不知情，但提供的證據不足以證明，故其訴訟請求依據不足，法院不予支持。

（五）裁判結果

駁回李雪潔的訴訟請求。

二、辦案心得

（一）證據在訴訟中的關鍵作用

證據是訴訟的核心，在本案中體現得尤爲明顯。李雪潔主張房屋買賣合同無效，但其提供的證據不足以支持其主張。而孫宏濤提供了公證書、收據等證據來證明其購買房屋的事實。這就提醒我們，在任何訴訟中，當事人都必須要有充分的證據來支持自己的訴求。

作爲律師，我們要在案件受理初期就仔細審查當事人提供的證據，分析其證據的充分性和有效性。對於證據不足的情況，要及時指導當事人收集和補充證據。同時，我們也要對對方可能提供的證據進行預測和分析，制定相應的訴訟策略。

在本案中，李雪潔雖然提出了自己的主張，但由於缺乏有力的證據，最終導致其訴訟請求未被法院支持。這充分說明了證據在決定案件勝負中的關鍵作用。

（二）物權公示原則的重要性

本案中，涉訴宅院原登記在郭曉凡名下，根據物權公示原則，孫宏濤與郭曉凡簽訂房屋買賣協議，在沒有其他相反證據的情況下，該協議具有一定的合法性。物權公示原則是維護交易安全和穩定的重要法律原則。

在房產交易中，物權的登記和公示具有重要的法律意義。它不僅可以明確物權的歸屬，還可以爲交易雙方提供可靠的依據。作爲律師，我們要向當事人充分解釋物權公示原則的含義和作用，幫助當事人正確理解和運用這一原則。

在本案中，李雪潔未能提供充分證據證明自己是涉案房屋的實際權利人，而孫宏濤依據物權公示原則主張自己的權利，這也爲我們在處理類似案件時提供了一個重要的啓示，即要重視物權公示原則在案件中的應用。

（三）合理判斷與常理推斷

法院在審理案件時，會根據常理進行推斷。在本案中，李雪潔作爲村民，在村裡有親屬、朋友，其主張2018 年才知曉房屋買賣事宜，不符合常理。這就要求我們在爲當事人提供法律服務時，要充分考慮案件事實是否符合常理。

作爲律師，我們不僅要從法律角度分析案件，還要從常理和邏輯的角度進行思考。對於當事人的主張，要進行全面的評估，避免提出不合理或不符合常理的訴求。同時，我們也要引導當事人客觀、真實地陳述案件事實，以便更好地維護其合法權益。

（四）合同無效情形的嚴格審查

對於合同無效的認定，法律有嚴格的規定。在本案中，雖然存在一些爭議，但尚無證據證明郭曉凡與孫宏濤之間的房屋買賣協議存在惡意串通、損害第三人利益等無效情形。即使孫宏濤名下存在兩處宅基地，也不能據此認定房屋買賣協議無效。

在處理類似案件時，律師要嚴格按照法律規定審查合同無效的情形。不能僅憑主觀猜測或片面的證據就主張合同無效。

總之，通過這起案件，我深刻認識到在處理房產糾紛案件時，證據的收集和運用、物權公示原則的遵循、常理的判斷以及合同無效情形的嚴格審查都非常重要。作爲律師，我們要不斷提高自己的專業素養和業務能力，爲當事人提供更加優質、高效的法律服務，確保當事人的合法權益得到充分的保護。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！