救市，已經失敗了

項目有個準客戶，從正月開始看房到現在快半年了，屬於落戶和學區需求，妥妥的剛需，在5月份本市放開落戶限制時，客戶的意向曾非常強烈，但最終未下定的原因是：

老家的房子沒賣掉。

這套位於他們老家縣城的房子，房價在17年購入時僅需4000多，在20年交付入住時，已經漲到了7000多。

而在23年10月份掛牌出售時，他們僅掛出了6000的單價。

看房的人寥寥無幾，於是在今年5月份，他們將掛牌價調到了5500。

算上裝修費用和購房客戶可能砍價的部分，虧錢已成定數。

畢竟還有首付和利息，這些沉沒成本。

即便如此，依然無人問津。

對於他們夫妻倆而言，這套曾經被定義爲跳板的房子，儼然成爲了重錘，將所有的計劃砸得稀碎。

這也是目前很多業主面臨的窘境，房子作爲曾經炙手可熱的硬通貨，現在幾乎喪失了流通性，不僅虧本都難以變現，就是銀行都開始嫌棄了。

提前還款還可以商量，但是斷供收房可不行。

畢竟銀行手裡的法拍房已經太多了。據統計，截止到2023年底法拍房套數激增至79.6萬套，同比增長了近40%。

02：

時代的一粒灰，落在個人頭上，就是一座山。

我們能做的，就是儘可能知道灰什麼時候落下。

事實上，現在已經洋洋灑灑了。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，

1-5月重點60城新建商品住宅成交7394.5萬㎡，同比下跌41.5%，

1-5月重點60城新房成交均價爲17953元/㎡，同比下跌1.1%，

到5月底，重點城市庫存面積爲22009.37萬㎡，同比上漲6.7%，去化週期高達20.2個月，

1-5月，25個代表城市二手房成交套數同比下降12.9%，

新房和二手房累計總成交套數同比下降26.5%

上半年全國100個城市二手房價格累計下跌3.61%，環比已連跌26個月。

無論是新房還是二手房，都在維持量價齊跌的形勢。

我們一直在說量在價先，從現在的數據來看，成交量仍未有企穩的趨勢，儘管局部在服用猛藥後，會造成一點繁榮景象，但隨着政策紅利的邊際遞減，兩個月後大概率又會原形畢露。

只要成交量沒有穩定住，就不存在築底一說。

所以說，救市，已經失敗了。

03：

當然，本輪救市是週期性的，不存在立竿見影的手段，如果單純以地產人的角度來分析，失敗也是必然的。

因爲有效需求的減少。

正如我提出的客戶購房兩個基本前提：購買力和購買需求。當然需求包括了消費需求和投資需求。

這裡面因爲預期和槓桿的存在，過去在投資需求的框架之下，購買力和消費需求都被弱化了。

但隨着那四個字的不斷重複（漲價預期消失），購買力和消費需求就成了支撐客戶購房的關鍵因素。

其實對於房子的消費需求，無論何時都是很強烈的，至少拿我個人而言，隨着生活的變遷，總希望有更舒適，更便利的房子，這就是廣義上的剛需。

但這部分剛需，要轉化成購買，至少有兩個前提：

1，購買力的支撐；

現在的購買力如何，看前文的案例，相信每個人都有感知，本號就不展開講了。

2，置換窗口期。

這裡有一個經濟常識：邊際遞減效應原理。

好比咱們去買3塊錢的可樂，冰櫃拿出來喝的第一口價值2.9元，後面越來越不值錢，而讓你馬上再去買第二瓶的時候，大概率你也不想再買了。

當你再想買第二瓶的時候，要麼時間足夠長，要麼新歡足夠好。

看了看市場上這一坨坨的流水線垃圾，顯然現在的窗口期，還沒有到來。