經濟日報社論／強化稽覈 防杜私法人買房亂象

最近有民間團體揭露，不少富豪透過投資公司甚至慈善基金會投機取巧，鑽法人購買住宅「許可制」的漏洞。私法人購買「宿舍」和「出租經營」的200多件申請案中，經過內政部審查通過的，竟藏有諸多不合理與荒誕的情形。

例如，截至今年3月底止，私法人購買住宅作爲「宿舍」許可案中，有四戶總價超過1億元，20多戶在5,000萬元以上，高達兩成的核可案件屬於豪宅性質，不符「宿舍」的定義。員工數僅一人或爲一人公司的有17案，有四成案件的員工爲個位數，甚有知名富豪「購買5.6億豪宅作爲六人宿舍」，或慈善機構購置近億元豪宅，顯然是富豪買給自己或家人住在豪華的「假宿舍」，卻以員工宿舍之名鑽許可制的漏洞，達到規避囤房稅或營業用房屋稅等稅負的目的。

至於申請爲「出租經營」核可的案件中，也有「購買1.3億透天豪宅」出租予一人的情形，「本業與租賃業毫無相關，且購買的住宅在租屋市場投報率顯不合理」等誇張、異常狀況，也獲得內政部審覈通過。

限制私法人購買住宅，緣起於「住宅」是給「自然人個人居住」的房屋，而私法人購置住宅，等同於利用其經濟優勢，排擠或剝奪自然人取得棲身之所的機會和居住人權，因此法人購置住宅對居住正義的傷害最大，應該以立法「禁止」爲原則，「許可」爲例外。

內政部曾公佈109年底建物登記資料，發現自然人囤房平均持有5.5間，已嚴重傷害居住正義。沒想到，法人囤房平均持有的住宅更高達25.4間，尤其非不動產及營建業之法人平均持有27間住宅，更令人瞠目結舌。顯然臺灣的囤房現象，法人擁有多房的比例及短期交易行爲均明顯高於自然人，早就應予以禁止。

內政部在去年1月通過、7月上路的平均地權條例修正案中，新增第79-1條，規範私法人買受供住宅使用之成屋、預售屋，應提使用計劃，經內政部許可方可購買。內政部「得」遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制審覈許可。經許可取得之住房，於登記後五年內不得移轉、讓與。從而內政部在許可辦法中，限定私法人買受住宅的「申請用途」以六款爲限，最大宗者爲宿舍、供居住使用之出租經營。

然而去年7月起執行的結果，發生上述諸多鑽漏洞的案件，顯然是內政部在把關方面，用便宜行事的內部審覈，核可後又無持續追蹤、查覈、勾稽等防弊作爲所致。要不是民間關注並努力查弊，上述亂象，恐怕無從大白於世。

「徒法不足以自行」，內政部須有務實的作爲。建議內政部，對以不實文件、冒借用他人名義或證件申請，或使用計劃違反法令者，應撤銷許可，並施以重罰。內政部「應」成立外部人士佔三分之二的審覈委員會，訂定務實嚴謹的相關審查標準，審慎把關。

在後續列管方面，內政部應與稅捐、勞動機關加強橫向聯繫，乃至於吹哨人機制，以發揮勾稽查覈功能。因爲房屋稅是按實際使用情形課徵，私法人購買住房作爲住家使用（包括當員工宿舍），可按較低的住家用稅率課房屋稅。且企業以自有房屋作爲勞工宿舍，經勞工機關核發證明者，不納入「非自住」住家用房屋（囤房）戶數計算，而按較低的單一稅率1.5%課房屋稅。如企業向員工收取租金，應列爲企業之所得；如員工免付租金，則應列爲員工之薪資所得，並辦理扣繳。這些租稅因素，是造成私法人購置住宅的關鍵要素。

內政部應將私法人申請許可購置住宅作爲員工宿舍的資料，提供給勞工機關，由其查覈屬實併發給員工宿舍之證明。核可後，應將宿舍資料提供給財稅機關，憑以勾稽課徵相關稅費，並對檢舉人提供獎勵，以揭發弊端。