“降息對刺激購買需求有積極作用”
過去一週，圍繞存量房貸利率下調的話題討論熱度空前。
隨着5年期以上LPR再降10BP，各地銀行迅速跟進，部分城市甚至在下調後，有銀行首套房貸利率可低至2.9%，將房貸利率推至歷史新低，買房成本進一步降低。
事實上，LPR的下調，不僅能降低首套和二套房貸利率，也有望在明年年初降低存量房貸的利率。目前多數存量房貸利率均同5年期以上LPR掛鉤，這意味着，借款人的存量房貸利率在明年重定價日，也將下降10個基點。
房貸利率跌至歷史新低，到底此時是不是買房的關鍵時期？未來房貸利率還有沒有繼續下調的可能性？
A
20年來最低房貸利率 有外資銀行首套房貸利率進入“2時代”
7月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年7月22日貸款市場報價利率(LPR)爲：1年期LPR爲3.35%，5年期以上LPR爲3.85%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。本輪降息後，5年期房貸利率再次刷新歷史最低值，多數城市的房貸利率也達到近20年來的新低。
以四大一線城市爲例，降息後，北京、上海、深圳的最新房貸利率調整爲首套3.4%，二套北京3.8%(五環內)/五環外(3.6%)、上海3.8%(市區)/3.6%(自貿區臨港新片區、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山)、深圳3.8%；取消利率下限的廣州最新的房貸利率調整爲首套3.1%、二套3.7%。
同時，灣區內地9城的商業房貸利率也再次刷新歷史最低值。據樂有家研究中心統計，降息後，廣州、東莞、佛山首套利率在3.05%-3.10%之間；中山、惠州、珠海和江門，首套利率3.25%；深圳、肇慶，首套利率爲3.40%；二套利率最划算的城市是佛山、珠海、江門，利率在3.35%-3.45%之間。
值得關注的是，個別外資銀行爲了吸引優質客戶，對首套房貸款利率給予更多優惠。據公開報道，最新一次LPR下調後，目前匯豐銀行在廣州、佛山的首套房貸利率可以低至2.9%，渣打銀行也緊隨其後，將最低利率降至2.95%；另外蘇州的江蘇銀行、交通銀行等也給出了2.95%的首套房貸利率。
“不同的銀行，由於資金來源成本、管理成本，對房貸份額的看重度不同，導致實際投放的按揭利率不同，特別是按揭利率不設下限以後，沒有了保護錨，銀行進入了慘烈的競爭階段。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，因此，類似外資行、農商行等資金成本低的銀行，房貸利率可能會率先進入“2時代”。
“對購房者來說，降息將進一步激活合理住房消費需求，降低購房者上車門檻，對刺激購買需求、樓市預期有一定的積極作用。”樂有家研究中心認爲，政策寬鬆、利率寬鬆等大禮包接連送來，爲樓市釋放利好信號。
有購房者向記者表示今年降首付後買房的成本進一步降低，本輪降息後感覺時機已到便決定出手買房，目前已在和業主談價；降息後，深圳市場上新開盤的項目也取得了不錯的去化成績，7月30日晚間，位於前海企鵝島旁的中鐵閱臻府開盤，當天共收金20.6億元，去化約六七成。
B
有業內人士：未來商業房貸利率與公積金利率或倒掛
“開發商都發催告函給我了，但還是想再等等看利息還會不會降。”購房者小黃向記者表示，自己在本輪降息前已簽了認購書，但還未交首付。在他買房前，深圳首套房首付和房貸利率剛剛降了一輪，買房後又遇到LPR下調，房貸利率又下降了一輪。
在李宇嘉看來，考慮到目前首套房利率在3.2%左右，未來如果存款利率下降，也會帶動其他銀行也進入“2時代”。
7月25日，中國工商銀行等六家大型商業銀行均再次下調人民幣存款掛牌利率。市場預計存款利率將迎來新一輪下調，中小銀行也將跟進調整，但不同銀行下調的幅度、步驟不會完全一致。業內認爲，隨着LPR下調，銀行淨息差仍然有下行壓力，需要降低負債端成本穩定淨息差，這是銀行下調存款利率的主要原因。
“銀行貸款支持實體經濟的任務比較重，居民存款定期化的傾向明顯，在資產荒的背景下，角逐房貸份額的競爭非常激烈。而這種競爭最佳的手段就是降低利率，而居民對利率敏感也強化了這一點。”李宇嘉認爲，存款利率下調等舉措將降低銀行資金來源成本，從而爲房貸利率下行打開了窗口。
未來按揭利率是否還會繼續下降？他指出，在經濟轉型陣痛期，居民風險承擔預期下降，再加上老齡化以及基建和地產對資金的需求下降，對高利率的資金需求減少了。同時，政策也要不斷地降低利率來對衝加槓桿情緒減弱導致的通貨緊縮。因此，央行會持續加大公開市場操作，以降低利率，而且保本理財、存款利率都會下降，這會導致按揭利率的機會成本上升，倒逼銀行降低按揭利率，特別是居民加槓桿買房意願下降的情況下。
目前各城市的個人住房公積金主要按照人民銀行5月份調降後的貸款利率執行，其中，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別爲2.35%和2.85%。
此次LPR的下降，也使得銀行商業貸款利率與公積金貸款利差也有所收窄。有業內人士指出，未來商業房貸利率與公積金利率將可能出現倒掛。
“商貸利率跌破3%，這是業內一致預期，商貸利率與公積金利率的利差從過去的至少2個百分點收窄到1個百分點以內，未來還會繼續收窄。”李宇嘉說。
C
有存量房貸業主開始提前還款
對前兩年買房的業主來說，目前普遍房貸利率還在4%-4.5%，仍處於較高水平。
2023年初在深圳買房的盧先生告訴記者，自己目前的存量房貸利率仍爲4.25%(LPR+30BP)，而深圳當前首套房的房貸利率已降至3.4%(LPR-45BP)，相差了0.85%，即便到明年年初重新定價日LPR調整到最低水平，他的房貸利率仍是4.15%，同新增房貸的利率差十分明顯。
他向記者算了一筆賬，按總價500萬30年的商業貸款計算，等額本息還貸方式下，他每月的月供爲24597元，30年房貸本息合計約885.5萬元；但按照目前新增首套房貸利率來計算，500萬30年的商業貸款等額本息還貸方式下，月供僅爲22174元，30年房貸本息合計約798.3萬元。兩相對比之下，每月的房貸成本差2423元，30年房貸差額高達87.2萬元。
“已經在考慮提前還貸了。”盧先生告訴記者。但有一些深圳業主向記者表示，目前部分銀行的提前還款時間要推遲到兩個月申請纔可以批。記者就此諮詢了深圳某商業銀行的個貸經理，對方表示目前提前還款需要先在App上預約線下服務，預約後借款人本人帶身份證到約定地點辦理，申請完一個月後扣款。
那麼手裡沒有資金無法提前還款，又想降低存量房貸利率，該怎麼做？盧先生向記者表示，自己近期接到多家銀行打來電話詢問是否有資金需求，其中有銀行信貸人員明確向其表示已在還款中的存量房貸利率下調的可能性並不大，建議他可以選擇用經營貸、裝修貸等其他貸款置換房貸利率。
記者據此諮詢了某銀行的信貸人員，對方向記者介紹道，目前市場的裝修貸的利率普遍在3.4%-3.9%之間，和首套房貸利率差別並不大，但隨着貸款年限縮短了，整體的利息會比存量房貸少一點；而經營貸利率普遍在2%左右，最長可以做到20年，放款多速度也快。但要注意的是，上述置換貸款的方式並不合規，有一定風險和手續費，可能會面臨斷貸、抽貸、信用污點等風險。
存量房貸業主對利率再次下調的呼聲越來越高，那麼未來還有沒有可能降？儘管包括深圳在內的部分城市已明確存量房貸利率不會再次下調，但在部分業內人士看來，下調的可能性仍在。
“目前市民呼聲較大的存量房貸降息工作，其實更多是指下降基點。”易居研究院研究總監嚴躍進認爲，若是目前增量房貸利率比較低，那麼實際上後續也會形成較大的反差，或也使得下半年降低存量房貸的工作會提上議程。
採寫：南都·灣財社記者 孫陽