華潤，降價出貨了

文/十一弟

前幾天，有一個名爲“西紅門橡樹灣一期業主號”社交平臺上，發佈了一封言辭激烈的聲討檄文——

“最近開發商公然降價了，三期價格已經來到了5.4萬/平米。”

“一期業主還沒收房，就已經虧了上百萬。”

這些業主討伐的矛頭，指向了大央企開發商——華潤置地。

從上個月開始，華潤置地在北京大興區開發的西紅門橡樹灣三期，以特價房的名義，開始降價出貨了。

據說，華潤置地推出來的這一批特價房，戶型面積爲109平米，單價已經下調到了5.4萬/平米，還可以贈送25萬塊錢的車位抵扣券。

在此之前，西紅門橡樹灣三期的銷售指導價爲6.6萬/平米，網籤備案價接近6.4萬/平米。

華潤置地突然降到5.4萬/平米，單價比之前便宜了上萬塊錢，總價更是少了上百萬。

在最抗跌的一線城市，最有實力的大央企，也有些扛不住了。

十一弟看了下，今年以來，華潤置地在北京的銷售業績，確實壓力山大。

到四月份，華潤置地在北京賣了104億，行業排名第二，僅次於中海地產。

去年同期，它在北京的銷售額爲141億，減少了逾四分之一。

華潤置地在今年的整體業績，也遭遇了大幅下滑——

到上個月，它的銷售額爲920億，去年同期爲1433億，減少了將近36%。

進入六月份，上半年就要過去了。

爲了2024年中期財務業績好看一些，還是要抓緊衝刺一波。

最近，四個一線城市裡，上海和深圳的最低首付比例，已經下調到了兩成。

廣州更是丟掉了一線城市的包袱，直接跟二三線城市看齊，把最低首付比例降至15%。

現在，只有北京咬緊政策沒有鬆綁，最低首付比例依然維持在三成。

那麼，給買房人釋放更高的槓桿之前，能打動他們趕緊上車的，就只有大降價了。

西紅門橡樹灣項目，華潤置地已經拿地開發了三期。

在北京市場上，橡樹灣是華潤置地旗下最重要的一條產品線。

到現在，它已經開發過五個橡樹灣項目——

海淀清河橡樹灣、密雲橡樹灣、亦莊橡樹灣、昌平北清橡樹灣、以及大興西紅門橡樹灣。

華潤置地開發的第一座橡樹灣，誕生於十九年前。

2005年，華潤置地拍下了海淀清河橡樹灣地塊，此後長達十多年裡，它連續開發了五期，總銷售額超過了兩百億。

從此，橡樹灣項目在北京一戰成名，華潤置地把它複製到了密雲、亦莊、昌平和大興。

2021年，華潤置地與中鐵置業聯合體，以68億代價拍下了西紅門橡樹灣一期地塊。

這塊地純商品住宅部分的樓面價，將近4.3萬/平方米，新房限價6.6萬/平米。

2022年，華潤置地、中鐵置業與北京興創聯合體，以25億代價拍下了西紅門橡樹灣二期地塊。

這塊地的樓面價大約3.6萬/平米，新房限價6.6萬/平米。

2023年，華潤置地與中鐵置業聯合體，又花了37億拍下了西紅門橡樹灣三期地塊。

這塊地的樓面價將近4萬/平米，新房限價依然設定在6.6萬/平米。

也就是說，爲了開發西紅門橡樹灣項目，華潤置地連續三次拿地，光是土地款，就已經砸進去了130多億。

十一弟查了下，西紅門橡樹灣三期由華潤置地持股60%，中鐵置業持股40%。

去年九月份，項目三期入市，開盤價緊貼着銷售指導價6.6萬/平米。

房價跟地價相比，每平米有兩三萬塊錢的價格差，利潤空間比較可觀。

現在，項目三期推出來的特價房，把單價下調了上萬塊錢。

房價與地價之間的價格差，只剩下萬把塊錢，幾乎沒什麼賺頭了。

西紅門橡樹灣三期一降價，區域周邊的新房項目，就很難受了。

在西紅門橡樹灣旁邊，中建二局旗下的中建玖合開發了一個新盤——中建·玖玥府，與其貼身肉搏。

玖玥府在去年底開盤，跟西紅門橡樹灣一樣，銷售指導價也是6.6萬/平米。

最近，玖玥府開始抄起了作業——

它跟在西紅門橡樹灣身後，也推出了一批特價房，把單價下調到了5.6萬/平米。

於是，這兩個新房項目，打着特價房的幌子，把大興區西紅門板塊的新房價格，紮紮實實地打下來上萬塊錢。

在百強房企榜單上，華潤置地已經是賺錢能力最強的開發商。

即便如此，它同樣要遭遇樓市持續下行帶來的衝擊——

房價下跌，銷售滯緩，毛利率大幅承壓。

去年，華潤置地的開發業務毛利率，跌到了20%。

北京是華潤置地大舉重倉的核心城市，去年的銷售額超過了394億，業績貢獻將近13%。

距離上半年結束，只剩下一個月了，2024年中期業績馬上就要交卷，它在北京市場不容有失。

現在，趕緊割肉出貨跑一波了。