海外房產縱橫談－八年前曼谷買的房子真有賺到...？想在泰國炒房別傻了！

泰國房產適合長期收租，若缺乏長期投資的理解，爲了賺價差而跟風，結果可能會令你失望。（圖／Unsplash）

泰國房地產投資方興未艾，筆者在泰國從事房產代銷和仲介多年，我本身在泰國的置產經驗應能爲有意投資的朋友提供一些參考。

10年前，我剛移居泰國，攢下一點積蓄後，決定在曼谷的叻拋（Lat Phrao）購置自己在泰國的第一間公寓。有關注泰國房產的人應該都聽過，叻拋區以本地居民爲主，外國人相對較少，但該區的人口密度之高，以及與市中心相對的距離，都可以與新北市雙和地區比擬。

叻拋區房產八年間漲多少？

當時，由於我對曼谷房市的瞭解尚淺，僅憑着周圍朋友討論，選擇了叻拋五岔路口附近的物件。該區深受泰國本地人青睞，加上當時房價不貴，加上物件距離地鐵站步行僅需兩分鐘，未來鄰近的邦蘇車站還計劃開展中泰鐵路。我評估其具有一定的投資潛力，變以270萬泰銖（約新臺幣249萬）、平均單價11.3萬泰銖，購買一間23.8平方公尺（約7.2坪）的套房。

在過去的八年裡，我將該套房出租給一名在附近銀行工作的泰國人，租金每個月1.2萬泰銖。扣除代租代管費、大樓物業管理費、維修費，以及最初的簡單裝潢和傢俱購置費用後，換算下來租金投報率約爲4.5%。相較於曼谷平均的4%～6%的租金投報率，這個數字還算不錯。

泰國房地產長期持有的價值

不過，相信大家更關心的是——這八年來，房價究竟漲了多少？

根據我打聽了解，同一建案和戶型的物件近期的實際成交金額約爲300萬泰銖出頭，漲幅約15%。即使是曼谷這麼受本地人歡迎的地區，房價漲幅與臺灣過去十年平均7成的漲幅相比，仍有一大截的差距。

這也印證了我一再強調的觀點：泰國房產適合長期收租，而非短期炒作。若僅爲了賺價差而跟風在泰國買房，結果可能會令你失望。

因此，在曼谷買房投資，抱持長期投資的心態，關注長期收益更爲重要。遵循「地段、地段、地段」不二法則，選擇靠近「熱門且知名」的捷運站、百貨商場或五星級飯店，能夠保障出租需求和房產的保值功能。學區房更不用擔心出租不掉。

至於房價漲幅仍受到諸多因素影響，由於曼谷幅員遼闊，過去建商已在土地持有成本低廉時，大量囤地、養地，等待好的時機再行開發。目前，除了市中心蛋黃區如BTS素坤逸線沿線的暹羅（Siam）站到伊卡邁（Ekkamai）站以外，整個曼谷的新案供給量高，導致10年以上非蛋黃區的中古屋價格有壓。只有真正的精華地段才能提供足夠的增值潛力，而非所有捷運沿線房產都具備相同條件。

BEYOND360集團、碩盛國際不動產創辦人暨執行長陳復宇。（圖／作者提供）

►陳復宇Tank小檔案

現職：BEYOND360集團及碩盛國際不動產創辦人暨執行長

經歷：2014年獨自前往泰國創業，成立房產代銷公司，並逐步擴展至物業管理、室內裝修設計、民宿經營、旅遊、國際學校等領域，提供泰國生活一條龍全方位服務。

專長：海外房地產趨勢分析及不動產理財投資規劃