海景豪宅中洲灣迎海優缺點分析，是否值得買？（一文讀懂）
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深圳中洲灣迎海_最新動態消息！海景豪宅「中洲灣·迎海二期」本次主推建面約96-109-125平3-4房，共560套，精裝修，備案價格區間7.6-11萬/平，備案均價約9.3萬/平
本次推出的是中洲迎海灣二期，T5棟三、四單元，樓體朝向西南（可看海景），少數戶型朝東北（看高爾夫球場及平安金融大廈）。96㎡3房1衛是主力戶型，有372套，109㎡3房2衛95套，125㎡93套4房2衛。
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「中洲灣迎海二期」全套戶型平面圖：
建面約96㎡3房2廳1衛：經典豎廳設計，戶型方正、動靜分區，雙陽臺設計，廚房生活陽臺也不小，有西南、東北兩個朝向可選。
朝西南面，5樓以上可看到海景，視野處於中洲濱海華府一期和中洲灣迎海一期之間，基本無遮擋。低樓層看花園、下沉廣場以及公園。
朝東北面的可看上沙村-福田體育公園-高爾夫景觀，農民房整體樓層不高，中高樓層的視野可以實現無遮擋看城央景觀。
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價格方面，看不到海景的總價相應會比較低，但是好在直面沒有高樓遮擋，視野還是比較開闊，對海景不是很執着的，可考慮。
建面約109㎡、125㎡的戶型，爲通透的橫廳設計，朝向均爲西南向。
約109㎡3房2廳2衛戶型：南北通透的大3房設計，大橫廳佈局，雙面採光，四面寬朝南，具有西南向約11.2米的觀海面寬。視覺與居住體驗上較爲舒適、闊綽！
約125㎡4房2廳2衛戶型：也是大橫廳佈局，放大了約109㎡戶型的全部優點。端頭位置，三面採光，四面寬朝南看海景，約12米觀海面寬，海景生活更極致。
交通配套：臨近西麗線7號線上沙站和梅林線9號線下沙站。
距離濱河大道直線距離約500米，臨近福田路、濱河大道，自駕出行相對便捷。
未來項目一期、二期商業貫通，三地鐵暢聯全市，車行只需5-10分鐘到達南山、市民中心，皇崗雙口岸、亞洲最大的地下火車站——廣深港高鐵福田站，快速通達香港。
商業配套：一期項目自帶16萬㎡集中式購物中心，二期8萬㎡商業街，周邊還有中洲灣C Future City與京基KK ONE購物中心，地圖顯示步行距離約650米左右。
同時，周邊的社區自帶部分商業，可滿足日常購物需求。地鐵3站之內還可以前往車公廟、香蜜湖和深圳灣等高端且成熟的商圈，吃喝玩樂購一網打盡。
醫療配套：港大醫院近在咫尺，香港背景醫術精湛，幾乎也是深圳最強的大醫院之一。
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教育配套：九年一貫制的紅嶺實驗學校，有紅嶺教育集團品牌優質教育背書，出小區即達，大大縮減孩子在上學路上花費的時間。
此外，片區已確定將打造了一所紅嶺紅樹林校區（72班九年制-48班小學+24班初中），深圳知名紅嶺教育集團直屬分校。
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10月21日，
最新一期LPR公佈，
與房貸利率相關的5年期以上LPR
從3.85%下調至3.6%。
在LPR超預期大幅下降25個基點後，
全國多地商業銀行房貸利率
將步入“2”時代。
廣州具體情況
首套房貸主流利率爲2.85%~2.9%
有銀行接到要求
房貸商貸利率不能低於公積金利率
10月23日，記者以客戶身份向銀行網點工作人員諮詢發現，廣州房貸利率整體下調，目前首套房貸主流利率爲2.85%~2.9%。
具體看，四大行爲2.9%，資質優質或能申請到2.85%。中小銀行相對較低，如民生銀行2.8%，資質好特殊申請能到2.75%；招行爲2.65%；華潤銀行爲2.74%。
有貸款中介告訴記者，LPR降息後，這兩天廣州地區銀行的房貸利率調整得比較頻繁，多家銀行紛紛上調了加點部分，以致於沒有達到原本預期的低位。另有業內人士透露，銀行接到要求，房貸利率不得低於公積金貸款利率。爲此銀行也在上調降息後的房貸利率。
某商業銀行廣州分行相關人士也向記者表示，LPR降息後，首二套房貸利率調整爲LPR-75BP，具體利率爲2.85%。據瞭解，LPR降息前，該銀行廣州地區首套房貸利率爲3.0%（3.85%-85BP）。另一家股份制銀行廣州分行則表示：“房貸利率加減點調整中，即將公佈。”
公積金利率或將調整
值得注意的是，不少城市商貸利率突破了住房公積金利率的下限，出現了利率倒掛，其中就包括了廣州。
“低成本，低利率原本是公積金的核心優勢，當與商貸持平時，競爭優勢則大大被削弱。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，後續公積金利率還將會繼續調降。
廣州大源按揭總經理鄭大源也表示，低利率使得公積金一直是購房者的熱門選擇，但由於額度有限，所以很多購房者選擇“公積金+商貸”的組合貸款模式，如今，市場環境的變化，這種組合貸款優勢反而不如純商貸。“不過，考慮到房貸期限長達20年~30年，未來的利率環境可能會發生變化，當利率處於上升通道時，商業利率跟隨LPR上下浮動的頻次更高，而公積金則調整緩慢，尤其是一直以來公積金都是處於較低利率，所以，這也是公積金的優勢之一。”鄭大源如此認爲。
存量房貸利率25日批量下調
降至3.3%還需再等待
10月25日，惠及1.5億人口的存量房貸下調將完成首次批量調整，包括廣州在內的全國大部分地區存量房貸利率都將下調至LPR-30BP。人民銀行副行長陶玲日前在國新辦新聞發佈會上介紹，大部分房貸客戶10月26日就可以通過貸款銀行的指定渠道查看調整結果。部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，總體預計會在10月31日前全部完成。
近日，多家銀行手機銀行已悄然上線了“存量房貸利率調整”專屬模塊。根據10月21日公佈的最新數據，5年期以上LPR報價爲3.6%，據 “LPR-30個基點”計，利率爲3.3%。不過，廣州市民陳小姐10月24日查詢後發現，調整後的利率將從4.2%下調至3.9%，並非3.3%。“而且同在廣州，我和朋友的利率卻出現不同，朋友調整後的利率卻是3.55%，怎麼回事呢？”陳小姐表示不解。
記者瞭解到，本輪調整僅調整LPR加減點，不同時進行貸款重定價。也就是說，貸款重定價日（借款人與銀行約定利率調整的日期）未到，LPR值不會進行重定價，仍沿用原有LPR值。
工商銀行指出，由於不同貸款重定價日不同，存量房貸採用的5年期以上LPR值（定價基準）就不同，分別爲3.85%、3.95%、4.2%，雖然調整後的利率都是按LPR-30BP計算，但調整後相應的利率分別爲3.55%、3.65%、3.9%，不同客戶的利率下降幅度也不完全一樣。
交通銀行也表示，因客戶貸款重定價日不同，使得貸款利率在本次批量調整時可能未進行重定價，但到了貸款下一個重定價日後，參考此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。據瞭解，一般而言重定價日爲每年1月1日，也可能是貸款發放日。
提醒1：固定/基準利率定價的，需要申請轉換
絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行完成“一鍵式操作”，無需提出申請或提供材料，無需到商業銀行網點辦理。不過，如果當前爲固定/基準利率定價的貸款，需要先主動申請轉成浮動利率，然後再進行存量利率調整。申請方式可以線上或線下向銀行申請。
各家銀行表示，10月25日（含當日）之後轉換完成的，將在轉換完成的次日進行集中調整，利率調整後於當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
提醒2：是否還要提前還貸需綜合評判
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，存量房貸利率下調後，提前還貸的必要性進一步減少。對於普通市民而言，評估是否有提前還貸的必要，如果投資理財的收益率可以覆蓋貸款成本，則建議綜合評判後再做決策。
另外，肖文曉還提醒，提前還貸都只有在貸款早期纔有節省利息的意義。“當等額本息已還期數超過貸款週期的1/2、等額本金已還期數超過貸款週期的1/3，大部分利息已支付了。
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