股房連動「慢半拍」 專家這麼看股災後房市走勢

房市示意圖／記者遊智文攝影

受各方利空衝擊，臺股昨（5日）下跌逾1800點，各界認爲將影響房市。住商機構觀察內政部資料，自2003年SARS以來歷次股災，其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災及2022年FED停止QE等，當年度買賣移轉棟數與去年相比出現下跌。

但2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年COVID-19數次股災，當年度買賣移轉棟數反而成長。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，不少民衆認爲股市重挫可間接衝擊房市，期待搶進房市低點，不過房地產變現速度慢，雖說確有「股房連動」情形，惟房市表現總是慢半拍。且由於房市物件流動性低，市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火，難有「拋售潮」出現。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年上半年臺股創新高，市場遊資熱錢滿滿情況下，讓全臺移轉棟數有感上升，惟下半年面臨股災，且國內各銀行房貸水位緊縮，加上政府仍維持打炒房態勢，房市能否延續買氣，有待市場觀察。

住商機構觀察自2003年SARS以來共7次股災，有4次股災當年度買賣移轉棟數出現下滑，其中與金融海嘯、美債危機、中國股災以及FED停止QE等國際經濟發展息息相關。

徐佳馨分析，全球股災造成長時間經濟危害，衝擊國家整體發展，雖說當時平均房貸利率並不高，但投資人受創慘烈，致使房市交易量難有表現。

其中，最值得關注是2015年中國股災，當時2016年買賣移轉棟數僅24.5萬棟，創下歷史低點，主因是「房地合一稅」初上路，重挫房市信心，交易量急縮，不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠，加上當時並無打房新政，不動產市場立即谷底回升。

另外，若觀察近年全球天災如SARS、COVID-19，當年度買賣移轉棟數表現卻是更勝去年，甚至有買氣延續至隔年的趨勢。

賴志昶表示，2020年COVID-19侵襲臺灣，央行立刻降息1碼，且美國無限QE(量化寬鬆)，導致市場熱錢豐沛，資金流入房市；此外，2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易，SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟，可見政策與主要國家經濟策略對房市影響至深。

他表示，市場仍面臨「房地合一稅2.0」、預售屋禁轉售等閉鎖期影響，整體供給量低，購屋者若非事後諸葛，難抓到真正低點進場，惟未來除了股市震盪、美國大選等因素，目前銀行限縮房貸的隱憂仍在，購屋者除看大環境外，可多注意個案環境與條件，並備妥充足銀彈，才能在危機入市，買到真正具優勢的好屋。

臺灣近期股災之房市表現。表／住商機構提供