股東會見聞錄 | 龍湖給綠城服務打了差評

觀點網綠城服務收到了龍湖方對其經營表現的差評。

6月21日，綠城服務召開股東大會，集團總裁金科麗與多位管理層出席會議。

值得注意的是，龍湖方面以股東的身份，線上參與此次股東會。

據參會投資者向觀點新媒體轉述，會上龍湖方表示要對綠城服務經營表現打差評。

龍湖的差評

據投資者介紹，龍湖方面在股東會上公開表示，對綠城服務的經營表現打了差評，主要原因是龍湖認爲綠城服務整體的毛利率水平在頭部企業裡是偏低的。

同時，企業的毛利增速是高於淨利增速，因此龍湖認爲，沒有看到2023年財年比2022年有改善的動作，包括在毛利階段的基礎物管和社區增值，這些毛利率水平都比較偏低。

總裁金科麗承認，經營績效部分的改善方面跟頭部同行比確實還有一些差距。數據顯示，2023年綠城服務管費降低了0.5個百分點，毛利率提升了0.5個百分點，總體經營部分提升了1個百分點。

隨後管理層表示，2024年以及之後三年的整體導向，綠城服務還是會往兩個方向走，就是管費的繼續降低和毛利的繼續提升。

據介紹，兩個方向分別是：一是核心經營利潤的增速會大於收入增速，上半年來看依然延續了這樣的勢頭。

二是歸母淨利潤，對於過往投資，綠城服務在做相應的止盈止損處理。據介紹，2023年綠城服務將最大的一筆可轉換債券做了1.5億減值處置。

據參會投資者介紹，管理層在股東會上也表示，希望能夠與股東達成兩個一致：第一是歸母淨利潤和核心經營利潤儘可能達成一致，第二是物業板塊利潤和專業板塊利潤能夠達成一致，這將是綠城服務未來3年的努力方向。

會上，其他股東注意到，綠城服務儲備面積佔比一直處在高位，但每年新增在管面積增速並沒有體現出高比例儲備面積的優勢。

管理層對此迴應是：“合同轉爲收入的時候是一個全口徑收入，這兩年因爲開發商售房率的問題，其實有一部分算的時候是100塊，實際上可能只收到了85塊。”並表示，呈現出來的數據是一個真正能收到錢的收入。

近兩年，綠城服務還承接了杭州亞運會、亞殘會等一次性收入的專項業務。據介紹，去年杭州亞運會和亞殘會兩項便給綠城服務提供了超過2億的營收。

此外，由於大環境下行，綠城服務加強了風險預控，提前撤出可能有交付困難、開發停滯的項目等。

這些行動也直接影響了營收等財務數據。

中後臺精簡

管理費用率一直困擾着綠城服務的股東。

目前，綠城服務管理費用率大概是7個點，同爲杭州企業的濱江管理費用率只有2個多點。

據參會投資者轉述，綠城服務管理層承認目前企業管費處在中等偏上水平，並向股東解釋，綠城服務是全國性的企業，濱江更專注於浙江省內發展，不同地域和管理幅度也是一個客觀因素。

再者，綠城服務已經意識到中後臺部分比例偏重的問題，從2023年開始全面推進中後臺精簡工作，所以去年管費下降了0.5個百分點，今年將進一步精簡。

中後臺精簡最核心的是縮短管理流程、提升管理效率，按照計劃，接下來三年綠城服務管理費用率預計下降1.5個百分點，回到5-6個點水平，精簡下來的員工將被分配到一線崗位。

同時，綠城管理層還表示，目前物業企業部分數據口徑尚未統一，“我們把物業管理的市場拓展費用也放在管費裡面，有些公司可能放在銷售費用裡面。”因此導致各家企業內部管理的評估標準劃分出現差異。

其實早在2022年，綠城便開始了戰略調整。

據介紹，管理層在會上表示，此前行業勢頭向好，公司的策略是三駕馬車。現在風口已經過去，經營策略便轉變成戰略一體化。過去是不停向外搶佔市場份額，現在便是慢慢整合。