高通膨時期 地產股一枝獨秀

房地產類股過去高通膨期間表現突出

今年以來受到地緣政治、高通膨與聯準會強勁升息的影響，全球多數資產均呈震盪走低格局，地產類股與REITs也難以倖免。不過，駿利亨德森投資的研究顯示，當經濟體處於高通膨的時期，無論景氣是高成長還是趨緩，相較於其他產業，地產類股的表現均非常出色。

此外，REITs的獲利成長率起伏不大，表現相對穩健，加上資產目前處於折價情形，而其財務體質卻是近年來最佳水準。因此，待市場逐漸消化目前的不確定因素，地產類股／REITs的投資價值可望吸引更多投資人青睞。

駿利亨德森遠見基金─全球地產股票基金經理人高博深（Tim Gibson）表示，自1995年以來，在高通膨時期，地產類股的表現在所有產業中均名列前茅，以接近目前環境、也就是經濟處於中度成長（PMI介於51.3～55.2之間）爲例，房地產類股每月平均上漲1.78％，在所有產業中表現最佳。

即使經濟轉入低度成長（PMI低於51.3），地產類股仍能有每月平均上漲0.27％的正成長，而所有產業的平均值則是-0.15％。由於租賃合約通常訂有固定漲幅或是隨着通膨調整，使得此一產業的獲利不易受到通膨影響，因而反映在股價表現上。

對於地產類股／REITs來說，今年是充滿挑戰的一年，地產類股的跌勢除了反映實質利率（通膨調整後）的變化，投資人擔憂經濟放緩將影響產業前景也是主要原因。

就總資產價值（Gross Asset Value）而言，目前美國REITs大多數的產業均處於罕見的折價水準，顯示其價格未反映其基本面。而先前公佈之第二季財報季，美國REITs的獲利優於預期的比例高達70％，且高達64％調高其全年獲利預期，僅11％調降，是近15年來的最佳季度結果。

從財務體質來看，目前亦爲REITs自2000年以來表現最佳的時期。高博深指出，截至今年3月底，美國REITs的負債資產比率僅爲25％，而債券存續期平均值近90個月，2022～2024年到期的債券金額僅佔該產業的11％。

各國央行持續升息下，資金成本提高，但對於地產類股／REITs來說，近年來主動提升財務品質，受到短期內驟升的利率的衝擊相對較低，目前雖然持續受到投資氣氛影響，類股表現較爲震盪，但相信地產類股／REITs的良好基本面將獲得市場認同。