房屋養老金，到底還是來了
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說一說這兩天挺熱門的“房屋養老金”這事。
關於房屋養老金，主要有兩個問題。
第一是資金從何而來？是否需要個人再多爲房子繳納一份費用？
第二是否具有可持續性？當前買的新房子，未來是不是也可以享受養老服務？
1
按照政策原文的解釋，房屋養老金分爲公共賬戶和個人賬戶。
個人賬戶現在官方的解釋是，不需要個人再繳納費用，而是把之前繳納的房屋維修基金也就是我們常說的大修基金，直接平移過去。
簡單理解，個人賬戶的錢就是你在購房時繳納的大修基金，因爲買房的時候已經交了現在就不需要再繳。
其次是公共賬戶。
官方對公共賬戶的解釋是，其資金來源主要是土地出讓金歸集一些，地方財政補貼一些等等政府的官方渠道。
一個是個人賬戶，一個是公共賬戶，按照的官方的解釋看似兩個賬戶的資金來源涇渭分明，但其實稍微深究一下就會發現，大部分錢還是來自個體。
很多買過房子的人可能第一眼看到房屋養老金的條款覺得貌似還不錯，反正不用個人再交錢，畢竟因爲買房的時候大修基金已經交過了。
即使那些還沒買房的人也不會覺得反感，本來買房就要交大修基金，這是04年後就定下的規矩，現在只不過是換了個名頭叫“房屋養老金個人賬戶”，以前該怎麼交現在還怎麼交。
有什麼可煩惱的？
至於公共賬戶裡的錢，那是公家幫出的錢，個體屬於坐享其成，有什麼好擔心的？
道理好像是這麼個道理，但是你有沒有想過，即使公共賬戶的錢也來個體？
就像前文說的，對於公共賬戶裡的資金來源，官方給的解釋是，土地出讓金歸集一些，地方財政補貼一些。
一個一個來說。
首先是第一個資金來源，土地出讓金的部分歸集，這錢是怎麼來的？是地方上通過土拍把土地賣給房企得來的，說的再直白點就是土地出讓金，我們常說的賣地收入。
有人看到這估計會說，那挺好啊，賣地的錢分出一部門做房屋養老金的公共賬戶資金，等於是薅了房企的羊毛利好了廣大個體。
事情要是這簡單就好了。
我們都知道，土地財政是地方上不可或缺的“現金奶牛”，同時也是地方舉債發展的最重要的融資抵押物。
所以土地升值十分重要，只有不斷升值的地價纔能有更大的融資能力，而更大的融資能力纔可能換來更高的GDP和頂住前面債務的償還壓力。
而這一切的前提就是要保持土地的高價，一般來說在樓市上升期間，房企們互相的競價就會把地價自然推高，而到了下行期間房企則會對土地敬而遠之。
現實的例子就是從2022年一直到現在不斷下降的賣地收入，這會房企還大肆拿地就是純粹的爲地方免費接債。
除了房企自己暴雷，沒有太多其他的可能。
這時候就要城投上場了，用城投托住地價甚至推高地價就成了過去幾年裡，樓市中的經典保留節目。
比較典型的案例是2021年12月山東日照一塊土地，在無人競拍的情況下，當地城投企業自己擡價四次，美其名曰有保密價格，必須達到土地保密價格才能出售。
所以儘量維持高地價對於地方來說，是有動力的。
但高地價就會造成高成本，而我們都知道成本是需要轉嫁的，當房企在土拍市場上花大價錢和同行競價後，初始價格就不便宜的土地已經水漲船高，這時房企還需要保持自己一定利潤空間，怎麼辦？
只能加到房價裡。
早在2017年中國社科院發佈的《房地產藍皮書》中的數據就顯示，截止到17年住宅用地的價格和房價比值爲0.68，即地價佔據了房價的68%。
後續有其他專家說社科院報告裡的這個數字有點誇大，那咱們就折中一下，按照50%算。
50%這麼高的地價佔比，相當於土地出讓金的一半都是個體通過購房買的單，現在說房屋養老金公共賬戶的錢從這邊歸集一部分，最多也就算是一定程度上的“物歸原主”了。
還有一個資金就是地方財政補貼。
這個就更好理解，因爲只需要回答一個問題，財政的錢是哪來的？很簡單是收稅，那麼稅又是從哪收取的？
答案不言而喻。
美國有句諺語說的挺好，只有死亡和稅收無法避免，所以如果還有人要擡槓說什麼我工資低沒有收我的稅，那我建議去了解一下間接稅再來說話。
到這就很清楚了，房屋養老金這套機制雖然由個人賬戶和公共賬戶組成，但實質上還是由個體繳納的各種稅和費組成了全部的資金來源。
基本屬於“取之於民用之於民”的邏輯，這錢本來就是大衆出的，只不過現在搭上以房屋養老金的政策東風“迴流”罷了。
當然這並不奇怪，依法繳稅（和費）本就是個體應盡的義務，而個體的納稅和繳費也是政府提供公共服務和設施的資金來源。
我交錢，你提供服務，簡單且直接的契約關係。
換句話說，沒有什麼福利是會憑空掉下來的，每一項福利的背後都是通過無數的個體勞動和生產活動所創造的財富換來的。
問題的重點在於用上，取之於民是很好取了，但要用好就有點難度。
這方面是有前車之鑑的。
之前的房屋維修基金也就是所謂的大修基金，在04年就開始推廣，而05年就曝光出大修基金被挪用的現象，當時北京甚至出現了10億大修基金被截留的情況。
接着07年上海曝出大修基金流入股市涉嫌炒股的新聞。
再然後雖然沒什麼特別大的違規挪用發生，但使用困難和糊塗賬的問題成了常態化。
這麼說吧，大修基金這玩意倒是一直都在，但真想用起來就很難。
首先是需要經過三分之二以上的業主同意，然後還得要有業委會，但國內大部分小區根本沒有業委會，有的也是名存實亡的多。
而即使有了業委會，還要走資金申請環節，總之就是很難。
各種難造成的結果就是截止2020年末，大修基金中沉睡的資金已經超過一萬億。
一邊是房子老化着急修，一邊是錢躺在賬戶裡裝死不動。
房屋養老金這就有了走到臺前的動力。
2
按照官方的說法，改變之前大修基金難申請和糊塗賬的問題是房屋養老金制度出臺的原因之一。
所以房屋養老金制度，實質上就是建立一個新的由政府直接控制和管理，用於維修和養護老舊房屋的資金賬戶，然後把之前的大修基金的資金和管理支配權，一併轉交上去。
錢由下面的無數個口子說了算，未來變成了上面統一的規章制度。
這樣做也許糊塗賬的問題能解決，但即使把錢管好了，還有個問題無法迴避，那就是這套機制能持續多久？
按照目前官方給出的政策解釋，房屋養老金非常類似於社保養老金的運行機制。
屬於後來買房人交的錢，也就是個人賬戶的錢，會匯入進總資金池，
而這些錢，必然會優先用來維修和養護老舊的房屋，和養老金一樣，總不能給年輕人也發吧？
但問題是，現在買房人交過個人賬戶的錢後，因爲他們的房子還很新用不上這筆錢，可當未來他們的房子老了後，誰來養？
按照這套機制的邏輯，房屋養老金基本屬於後來人養前人的模式，也就是所謂的現收現付機制。
現在收的錢養以前老房子，未來賣房子收的錢（個人賬戶）養現在的房子。
這就需要不斷的有新房出售然後產生新的“個人賬戶”的繳費（前大修基金）用來充實整個資金池，才能保證較新的房子和未來的房子都“老有所依”。
但按照目前樓市的情況和未來人口出生下降的趨勢，加上存量市場的天量二手房，未來新房的去化降速是必然會持續的一件事。
不止一次出現了重磅級會議上的那句：“房地產供需關係發生重大變化”的話就是最好的信號。
而新房去化一旦繼續降速，也就意味着進入到資金池裡的個人賬戶的錢越來越少。
後續的資金來源的穩定性，是個問題。
還有04年之前的房子就沒交過大修基金也就無錢進入個人賬戶，而04年之後的房價那幾年又比較低，按照建安成本的6%收取的大修基金，根本收不上來幾個錢。
沒交錢的老房子，交了很少錢的老房子，這兩類房子相當一部分已經進入或者正在接近老齡化階段，短時間內修修補補的地方會越來越多。
這兩波首先就要消耗不少的房屋養老金，剩下的怎麼辦？
所以未來可能要面對的情況是，需要接受養老的房子越來越多，但可以順利賣掉從而產生那筆“個人房屋養老金”的錢卻可能會越來越少的狀況。
我養了別人的房子，未來我的房子誰來養？
和年輕人越來越少，老年人越來越多從而造成社保困局很接近了。
當然也可以想其他解決辦法， 比如加大房屋養老金公共賬戶的資金投入量，從而來彌補個人賬戶因爲新房去化減速，而出現的錢越交越少的問題。
公共賬戶主要來錢的口子有兩個，就是前文說的，一個賣地收入一個財政補貼。
可當前甚至未來一段時間的情況是，地方上因爲賣地收入銳減導致了債務壓力劇增，自己大部分資金都要用在對付債務這頭灰犀牛身上，恐怕沒太大增量給房屋養老金的公共賬戶去幫襯一下。
前幾天消費稅後移和下劃給地方的稅改討論爲什麼那麼激烈？
不就是爲了給地方財政多條收錢的口子，解決地方土地財政“感冒”後的資金來源問題麼。
未來要修的房子越來越多，而資金池的增速現在看是有點堪憂，指望當前平移過去這一萬億的大修基金是鐵定不夠的。
所以找增量資金，是維持這套房屋養老機制的關鍵。
太長遠的未來不好判斷，但短期內大概率是之前沒交過大修基金的老業主需要補交一部分，不然光指望當前資金池裡的錢，狼多肉少實在是不夠老房子分的。
存量房躲不了這一下的，想又享受到低價房，又不用交費（04年前買的），還可以用別人交錢給自己房子養老的好事，現在看是很難實現。
怕就怕存量房子把費用補交後，錢還是不夠，那壓力的迴旋鏢怕還是要飛回來。
只是迴旋鏢以什麼名目再出現，那就不得而知了。
3
過去的幾十年時間，中國的城市建設，尤其是住宅和基建可以稱得上是日新月異，其體量之大速度之快放眼全球都很難找到第二個。
而這種體量和未來的人口出生率決定了，除了那幾個超大城市之外，剩餘的絕大部分城市的骨架也就發育到頭了。
基建和住宅的狂飆時代已經過去，存量時代的修修補補就在不遠的未來。
這期間基建的維護保養是一個大頭，另一個就是我們構成城市水泥叢林主題的高層住宅。
這也是房屋養老金制度的出臺的意義“之一”。
前兩天政策剛在媒體上曝光，很多人說房屋養老金很可能加大房產持有的負擔，主管部門隔天就緊急迴應“房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢”。
其實不管是個人賬戶還是公共賬戶的資金，就像前文我說的，本質上都是來自個體勞動所創造的財富所得。
說實話大家怕的不是“羊毛出在羊身上”，畢竟一些稅和費是個體必須繳納的，而也正是這些稅與費支撐和完善了我們社會的公共服務。
這些錢和費，應該繳。
既然交這些錢沒一點問題，那大家擔心的是什麼？
其實不難猜，擔心的大概還是羊毛被拿走後，卻反過來忘記給缺少羊毛禦寒的羊，披上一條保溫毯。
拿了毛，冷了羊，大家怕的是這個。
所以，房屋養老金“挺好”，但資金使用和管理的大門這次一定得管“緊”了。
用之於民，這是關鍵。
就這樣。
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