房企化債提速，二次違約困擾仍存｜地產金融觀

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道2024年以來，多家房企化債有了新動作。

截至目前，1月已有遠洋集團、龍光集團、中國奧園、正榮地產等房企披露了境內外債務重組的新進展，部分房企境外債在歷經艱難談判後最終獲批，例如中國奧園；還有部分房企則披露了債務重組的方案，例如龍光集團等。

房企開年密集公佈債務重組，並非因市場環境或其他客觀因素變化所致。2021年年底開始，房企陸續出險至今已兩年有餘。從債務重組談判流程來看，一個完整的流程大約需要九個月至一年左右或者更長時間，房企在與債權人曠日持久的談判後，到現在達成初步共識是正常推進流程。

由於出險房企多數已經嚴重“資不抵債”，債權人對房企的債務重組也並不抱有很高的期待。在21世紀經濟報道記者所接觸到的債權人中，多數在談判的過程中已經磨平了“耐心”。雙方的心理攻防戰交兵下來，房企順利通過債務重組已無現實障礙，但卻難以避免進入二次違約的困局——許多早先完成債務重組的房企，如今正在掙扎。

房企化債之路，仍然崎嶇。

積極進展

近期公佈債務進展的房企，多數推進進度都不及預期。

中國奧園於1月12日公告稱，其境外債重組計劃已獲得開曼羣島法院、英屬維爾京羣島法院及香港法院批准。

根據此次獲批生效的重組方案，中國奧園將發行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換，包括4只共計23億美元的新債務工具展期至2031年，以及14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債。在重組後8年的時間中，中國奧園預計將減少境外債務支付壓力本息49億美元。

此時距離中國奧園官宣違約，已經近兩年過去。中國奧園的債務重組計劃也是延宕了許久。奧園最早計劃於2022年4月公佈債務重組計劃，之後計劃落空，最終在2023年7月才最終退出。

龍光的債務重組計劃，也是幾經博弈才最終取得重要進展。

1月12日，龍光集團發佈公告披露境外債務重組重大進展，其已經與若干現有美元優先票據持有人組成的債權人小組(“AHG”)及其顧問就有關票據重組的條款達成一致，並於2024年1月12日與AHG簽署了附有該等條款的債權人支持協議。

龍光於2022年8月宣告境外債違約，同時龍光實控人紀海鵬牽頭成立化債專項小組。據21世紀經濟報道記者瞭解，龍光在於債權人溝通的過程中，債務重組方案經過多次修改，才初步達成一致，最終形成當前的方案。

除了奧園、龍光之外，碧桂園也在近期正式進入境外債重組階段。1月16日晚，碧桂園發佈公告稱，其已委聘畢馬威擔任境外債務重組的主要財務顧問。

碧桂園表示，公司將在各財務、法律顧問的協助下繼續評估集團的流動資金狀況，建立與所有債權人的合作溝通平臺，共同制定整體方案來全面解決公司當前境外債務風險。目前，此項工作正在進行中。

除了上述幾家房企外，中樑控股、遠洋集團也公告了最新的債務重組進展。

其中，中樑控股已向香港特別行政區高等法院原訟法庭申請召開計劃會議以均批准債務重組計劃，這一會議將於2024年2月9日舉行。

遠洋集團則正在進行境內債務重組，根據方案，遠洋集團公佈7只境內信用債券的展期方案是：7只債券均展期30個月，從第15個月開始按照本金的5%、10%、15%、15%、20%、35%比例，每個季度分期攤還本金，這7只債券餘額達到132.7億元。

挑戰尤在

房企債務重組取得重要進展，對房企而言的確減輕了短期的償債壓力。

在龍光推出債務重組方案後，接近龍光的人士就表示，這有助於加快完成其境外債整體管理，有序化解債務壓力, 實現更穩定的資本結構，爲公司穩經營、促銷售、保交付提供有力支持，加快回歸健康發展軌道，推動企業未來可持續發展。

雖然房企債務重組是恢復正常經營的重要篇章，但債權人卻對出險房企的信用仍然不抱有很高的期待。

一位私募機構的人士告訴21世紀經濟報道記者，“債務重組有進展大多是因爲時間確實到了，大多都談了一年多，方案差不多了。不過就算拿出了方案，債權人的回收率也不能很看好，二展、二次違約的情況也存在。”

可供對比的例子是華夏幸福，根據華夏幸福的公告，截至2023年11月底，其已累計完成重組債務1875.65億元，仍有240億元的違約債務未完成重組。在已完成重組的債務中，華夏幸福已完成兩批現金兌付，第三批兌付資金預計合計爲44.5億元。但是，華夏幸福第三批次的兌付基金卻遇到了困難，不排除出現二次違約的情況。

房企債務重組後仍會可能違約，華夏幸福不是第一家也不會是最後一家。一位不願具名的房企人士對21世紀經濟報道記者表示，“出險房企本身財務上就存在瑕疵，就連財報公佈出來都是資不抵債的狀態。這幾年這些房企也基本沒有新的土地或者投資，償債的資金有些是吃老本變賣資產來的，不是靠經營而來的資金。”

再以奧園、龍光爲例，這兩家房企目前的銷售額都已經跌到了谷底。根據克而瑞，2023 年奧園權益口徑銷售額 92.4 億元，再度腰斬；而龍光全口徑銷售額也僅爲230.7億元，相比起數百億的債務規模，這樣的銷售額的確難以成爲償債的主要來源。

相比起房企的“樂觀”，房企債券的投資者多數已十分平靜。一位曾經配置過房企債券的人士對21世紀經濟報道記者分析認爲，“房企出險後，個人對房企的債券就‘不碰了’，很謹慎。近期會買一些諸如萬科、金地這樣的房企債券，因爲短期的兌付確定性高一些，但是已經出險的房企，沒有必要去博。”

在房地產下行的行情中，房企、債權人和投資者等市場參與方，對於當下的波動和結果，已經能夠坦然處之。