房地合一3大常見問題 5招輕鬆破解
房地合一上路1個月，許多民衆對於「如何判斷適用新舊制」、「哪些相關費用可列舉扣除」，以及「如何試算稅額」等3大問題，仍一知半解。對此，業者表示，只要掌握「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」與「2大稅率」等5招，就能輕鬆破解上述疑問。
許多購屋人擔心，若沒搞懂房地合一新制，一不小心，就可能要多繳數十、甚至上百萬稅金。
信義代書專案經理林以德說明，關於「如何判斷適用新舊制」，只要弄清楚「取得時間」和「取得方式」，就可分辨，一般來說，「2016年1月1日之後買賣取得房屋再出售，或2014年1月2日後買賣取得且持有2年內出售者，適用新制」，至於「取得方式」爲贈與或繼承者，則依不同情形而有所差別。
第2個常見問題是「哪些相關費用可列舉扣除」？林以德解釋，可從「取得房地所有權後使用期間支付房屋效能且非2年內所能耗竭」及「取得時成本費用」來判斷；售屋時的一些成本，也可列入扣除項目，例如廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等；此外，包括裝潢修繕費、印花稅、契稅、代書費、公證費等，也可當作成本項目，加以扣除。
林以德提醒，系統傢俱或可移動傢俱、家電等，可能無法認列，消費者應保留相關單據，若出售時未提供收據費用，或提供的收據費用未達出售價格5%時，稽徵機關就可按成交價額5%計算其費用。
第3個常見問題是「如何試算稅額」，林以德說，房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用，並依土地稅法計算的土地漲價總數額，以其餘額作爲課稅稅基，按持有期間長短，課以不同稅率；目前最常見的2種稅率，分別是短期持有1年以內課45%，以及持有1年以上、2年以內課35%。
林以德認爲，以上判斷方法，可協助消費者進行初步辨識，房地合一稅制相當複雜，包括「是否適合此時贈與子女」、「日後是否適用自住房地優惠」、「日後是否可辦理重購退稅」等因素，都會影響稅額，消費者除須掌握基本概念，也可在決定購（售）屋後，委由專業人員分析、試算。
▼房地合一試算範例。（圖／信義房屋提供）