房地產政策確實變了，但很多人都理解錯了，這纔是真相

房地產政策最近確實發生了巨大變化，但是大多數人的理解都是錯的。

最近自然資源部發布了重磅文件《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》。

文件很繁雜，但核心就兩點：

1)新房庫存去化週期超過36個月的城市，地方政府必須暫停賣地，直到降低到36個月以下；

2)新房去化週期在18-36個月的城市，地方政府嚴格限制賣地，賣掉多少房子，才能賣多少的地；

具體政策很多文章已經詳細地解讀過了,我今天着重來講講這件事後續的影響和房地產整體市場的調控思路。

我在今年兩會後就發文章說過，今年仍然會是房地產救市大年，但不同於過去的做法，現在的救市已經進入了第二階段,。

從去年2023年房地產救市開始，政府的主要手段是：需求端發力。

不管是房票機制、城中村改造、放鬆限購限售、放鬆社保、商品房以舊換新，無一例外，這些都是從需求端發力，寄希望於通過改善型需求的入市帶來房地產整體的回暖。

這樣有什麼好處，很明顯，就是隻需刺激需求，而無需從供應端動刀子，也就是地方政府的土地財政可以繼續維持。

高層一直強調“先立後破”，沒有找到新的財政收入來源前，要謹慎破除舊有的財政增長方式，就是這個道理。

我們可以把這個稱爲房地產救市的第一階段，核心就是:刺激需求，而土地財政繼續搞。

但是沒奏效，原因有兩點：

1）市場預期沒有發生改變，土地一直在供應，房地產市場供大於求的局面一直在加劇，房地產整體庫存居高不下。

2）過去一直致力於保持房價平穩，錯誤地認爲“保房價”就是保銀行、保房企，但反而給銀行和房企造成了更大的傷害，中間環節（房企和銀行）的持續承壓會讓房企債務危機持續爆發，所以我們能看到去年以來超過30家房企接連暴雷，三好學生也難以獨善其身。

所以刺激需求上各地政府花招頻出，但是房地產市場就是一副好死不死的模樣，就是這個道理。

於是，今年的房地產救市大年，將會進入第二階段：從供應端發力。

我們可以很明顯地發現，目前高層對房地產就兩項任務：一是保交樓，二是去庫存。

之前高層最爲看中的“先立後破”的地方土地財政，被放到了更靠後更低的位置。

去庫存的常規方式很多：控制土地供應、控制房地產開發節奏、控制樓盤上市節奏等等都是。

從目前來看，高層甚至已經默許了通過“房價下跌”來實現樓市去庫存的方式，這一點我們可以從430政治局會議略窺一二：

430會議通稿中，房地產篇非常明顯的一點就是，過去經常提到的“防控房價過度調整”的相關表述，已經被刪除了。

也就是說，房地產“以價換量”的去庫存模式，真正的要來了，以前是全力保房價，現在是全力去庫存。

自然資源部是貫徹中央意圖最果決的部委：宣佈各地的賣地節奏要盯住庫存去化週期，本質就是控制房地產的供應，避免過度供大於求。

而各地政府也是心領神會，比如廣東肇慶，宣佈取消公攤面積，按照套內面積進行房地產銷售。

我看不少人解讀說，取消的公攤面積最後還是會通過漲價轉移到買房者身上。

這就一廂情願了，這種“轉移”在房價上漲階段容易實現，但是在現在的環境下，是很難實現的。

而更可能的情況是：以前有公攤，75%的得房率，現在取消公攤，變成75折買房了。對購房人其實是大利好，因爲本質是房價下跌來去庫存。

比如北上廣深，這兩天也在加緊取消限購措施，本質也是在去化庫存。

所以我們可以很明顯地感受到風向，就是：

中國歷史上第二輪房地產去庫存週期也正式來臨。

那麼這個有什麼巨大影響呢？要知道，這背後可是無數人的財富變動。

請大家關注明天的文章，我會具體聊一聊。