房產早參 | 國常會：繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施； 世茂股份股票將於6月14日終止上市暨摘牌
| 2024年6月11日 星期二 |
NO.1 國常會：繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施
6月7日召開的國務院常務會議，聽取關於當前房地產市場形勢和下一步構建房地產發展新模式有關工作考慮的彙報。會議指出，房地產業發展關係人民羣衆切身利益，關係經濟運行和金融穩定大局。要充分認識房地產市場供求關係的新變化，順應人民羣衆對優質住房的新期待，着力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對於存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進。要加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產市場平穩健康發展。
點評：國務院此次常務會議再次強調了房地產業的重要性，突出了其與人民羣衆生活緊密相關，且對經濟和金融穩定的影響。從中可以看出，中國政府對當前房地產市場走勢高度關注，並將繼續推動政策落實，以促進行業健康發展。政府提出要構建新的房地產發展模式，完善供應體系和基礎性制度改革意味着將會有新的政策出臺以應對市場變化，這對行業來說無疑是一大利好，特別是對那些爲消化存量房產和土地，以及拓寬思路的企業來說。
NO.2 兩部門：全力支持房地產在建項目的融資和建設交付
日前，金融監管總局與住房城鄉建設部聯合發佈《關於進一步發揮城市房地產融資協調機制作用滿足房地產項目合理融資需求的通知》強調，金融機構需遵循市場化、法治化原則，獨立評審並自主決策對“白名單”項目的融資需求。項目確定後，將由一家主辦銀行負責其後續融資，並建立綠色通道，允許單列授信額度。此外，金融機構還需根據通知內容，制定盡職免責的具體實施細則。爲確保協調機制的有效實施，兩部門已聯合成立工作專班，各省、城市也將相繼成立相應工作專班。下一步，將持續推動城市協調機制落地，全力支持房地產在建項目的融資和建設交付，保障購房人的合法權益，促進房地產行業的高質量發展。
點評：這是解決房地產行業融資難問題的一個積極動作。建立綠色通道、單列授信額度等措施，能夠爲在建項目提供更爲直接的財務支持，特別是對資金鍊緊張的項目來說，能夠有效緩解資金壓力。加上金融機構根據市場和法治原則獨立評審貸款，有助於提高融資效率，降低融資成本，同時也保護了購房人的權益。
NO.3 上海取消土拍溢價率10%上限要求
6月7日，上海市土地交易市場發佈今年第三批次商品住房用地出讓公告。公告顯示，上海市第三批次商品住房用地共計出讓4幅地塊，出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元。上海市規劃和自然資源局有關負責人表示，根據房地產市場供求關係的新變化，從本輪批次的土地出讓開始，取消上海市商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，以進一步提升土地資源市場化配置效率。值得一提的是，市場熱度較高的特定區域地塊，在出讓前仍需採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，以引導理性競價。
點評：這顯示了土地市場政策的靈活性，適時調整反映了政府對房地產市場調控政策的微調意圖。取消溢價限制提供了市場化機制，更多地依靠市場供需關係來形成價格，可能帶來土地成交價格的上升，從而可能推升新房價格。這一變化可能會吸引更多的開發商參與土地競拍。
NO.4 世茂股份股票將於6月14日終止上市暨摘牌
6月7日，世茂股份發佈公告稱，於4月12日至5月15日，公司股票連續20個交易日的每日股票收盤價低於1元，觸及上交所股票上市規則相關規定的股票終止上市情形。經上交所上市審覈委員會審議，決定終止公司股票上市。根據股票上市相關規則，交易類強制退市公司股票不進入退市整理期交易，公司股票將於6月14日終止上市暨摘牌。截至5月31日，公司及子公司公開市場債務、非公開市場的銀行和非銀金融機構債務累計128.88億元未能按期支付。對於債務逾期的原因，公司表示，自2022年以來，公司銷售情況大幅度下滑的形勢尚未好轉，融資渠道收窄、受限的局面也未有效改觀，公司仍面臨流動性緊張的問題。
點評：世茂股份的退市，是當前中國房地產市場中個別企業經營困難的一個縮影，反映了市場對該公司前景的悲觀預期，對投資者和市場信心有負面影響，也給行業內其他企業敲響了警鐘。
NO.5 萬科兩項抵押貸款獲銀行融資21億元
6月7日，萬科A披露兩則抵押貸款事項，共涉金額21億元。其中，萬科控股子公司昆明萬宜向交通銀行股份有限公司雲南省分行申請貸款，貸款金額9億元，期限5年，昆明萬闊以所持有的昆明萬宜67%股權爲前述貸款提供相應質押擔保。同時，爲了配合本次貸款，萬科全資子公司雲南萬科承諾昆明飛虎二期項目相關應付款項將確保及時償付。此外，萬科已向交通銀行股份有限公司深圳分行申請銀行貸款並完成提款，提款金額共計人民幣12億元，期限3年。萬科控股子公司中山市萬陽房地產有限公司擬以持有的中山市城市之光房地產有限公司100%股權爲前述貸款提供相應質押擔保。截至2024年5月31日，萬科擔保餘額人民幣446.85億元，佔公司2023年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重爲17.82%。
點評：此舉對萬科集團的資金鍊將起到顯著的緩解作用。通過股權質押獲得融資，顯示了公司在資本運作上的多元化策略。同時，貸款金額和期限表明萬科對資金鍊管理的重視與長遠規劃。雖然公司的擔保餘額較高，但相較於公司淨資產比重尚在合理控制範圍內，未來的財務狀況和償債能力仍需進一步觀察。
NO.6 融信服務獨立非執行董事葉阿忠辭職
6月10日，融信服務發佈公告，宣佈獨立非執行董事葉阿忠因投入更多時間於其他業務承擔，於同日辭去公司獨立非執行董事職務，並不再擔任集團任何職位。融信服務表示，葉阿忠的辭職導致融信服務獨立非執行董事目前僅兩人，不符合港交所上市規則第3.10（1）及3.10A條的規定，即董事會必須包括至少三名獨立非執行董事，且獨立非執行董事人數必須佔董事會至少三分之一；同時也未能符合上市規則第3.21條對審覈委員會成員的最低人數及組成規定，以及薪酬委員會和提名委員會不符合上市規則第3.25條及第3.27A條的規定。爲解決上述問題，融信服務表示將根據上市規則第3.11及3.23條規定，在公告之日起三個月內物色合適候選人，填補獨立非執行董事空缺及各委員會成員空缺，並適時作出進一步公告。
點評：這表明融信服務在公司治理結構上存在短期的風險點。公司董事會的組成和運作是公司治理的重要部分，獨立董事缺失可能會影響公司治理的有效性，增加潛在的運營風險。公司需儘快按照規定補充獨立董事，並完善公司治理結構，以保持市場及投資者對公司的信心。