發展是時間的函數 綠城中國致力打造“特而美”企業

6月14日，綠城中國（03900.HK）召開股東周年大會，綠城中國董事會主席張亞東、執行董事兼行政總裁郭佳峰、執行董事及執行總裁耿忠強等管理層出席。公司就企業銷售、投融資、經營發展、產品力及行業思考等方面與股東進行了全面而坦誠的交流，也向外界釋放了不少重要信息。

這幾年，通過深化改革、優化組織架構、調整投資模式、強調產品力以及下沉市場，綠城中國取得了長足發展。2023年，企業實現營業收入1313.83億元，同比增長3.3%；股東應占淨利潤約爲31.18億元，同比增長13.1%。值得一提的是，綠城中國非房地產開發板塊收入亦由2022年的60億元增至2023年的108億元，淨利潤達12億元。

2024年前5月，綠城中國又跑在了前面，實現銷售額988億元，操盤榜位列全國第二；新增貨值283億元，位列全國第六；回款率近100%；融資渠道暢通，境內外債務均如期償還，行業規模從2019年的第31位躍升至2024年的第6位。近期又有約20家知名券商給予綠城中國“買入”或“增持”評級，平均目標價9.7港元/股。中金公司最新發布的分析報告更是認爲，考慮到公司土地儲備紮實、經營提質、央企股東背景等因素，亦維持了“跑贏行業”的評級。

戰略面前 選擇和努力同樣重要

綠城中國這幾年的發展，首先，得益於對行業趨勢的準確研判。

5年前，當房地產行業還在信奉高槓杆、高週轉、高收益之時，張亞東就帶領團隊開始潛心研究市場、對標企業、調研項目，並確定了“品質爲先”的發展戰略。3年前，張亞東又在公司內部提出預警，並提出了“四個分化”，即市場、資源、企業和產品的分化以及“四個變化”，分別是房地產發展從增量時代到存量時代的變化，供求關係、市場結構和房屋功能的變化。這些變化都深刻地影響着企業的投資發展。

比如4年前，在房地產行業形勢一片大好的背景下，張亞東前瞻佈局，果斷推動綠城代建板塊上市日程，克服重重困難，使得綠城管理在2020年7月成功登陸香港聯交所主板，成爲“亞洲代建第一股”。今天，代建業務正成爲整個行業的第二增長曲線，衆多房企爭相進入，但綠城管理的市場規模和專業能力已穩居行業TOP1。

其次，在投資端，靈活高效的投資策略和土儲質量爲可持續發展提供基礎。

綠城中國總裁郭佳峰介紹，綠城投資策略並非一成不變，曾經聚焦一二線城市，精準狙擊，現在他認爲沒有絕對好城市、好板塊，只有好項目。好的項目能做到“一年兩熟”。一線團隊從拿項目決策開始到運營端呈現，很多項目能夠快速入市，這對現金流是一個非常好的保障。如2023年，綠城中國通過“能力封裝”，將優秀經驗總結爲可快速複製的標準流程，項目從拿地到開工、首開週期平均提速至2.2個月、4.7個月，總體運營效率提速18%；竣工面積同比提升37%至約1732萬平方米。通過“季度管控，動態管理”，全程監管及預警公司各項費用及費率，實現2023年管理費用同比下降4.6%，銷售費用同比下降6%。同時，採購集中度持續提升，動態建造成本降低1.6%，集採價格下降2.8%，集採成果應用率保持100%。今年前5個月，在市場低迷之際，綠城中國平均首開率亦超過了75%，新開拓的12個項目4個已經開盤，實現了100%去化率。

三是，聚焦價值營銷，將“懂客戶，懂產品”落到實處。

在近年發展中，綠城中國將“最懂客戶，最懂產品”確定爲公司的兩大戰略支點，強化產品品質是綠城的“一號工程”；在品質建設方面，綠城中國已搭建了完善的品控體系，從源頭材料到“綠式工程管理”再到工程巡檢等，層層落實，確保品質落地。如2023年，綠城迎來歷史上規模最大的交付量，全國累計254個項目全部實現品質交付，交付近19萬戶，衆多項目實現了提前和高品質交付，杭州春風金沙因其新穎的園區營造和超前衛的外立面，一經交付便成爲金沙湖板塊內的住宅標杆；衢州禮賢未來社區則全面展示了綠城的產品力、展現力和兌付力。

截至2023年，綠城中國已連續12年在“中國城市居民居住滿意度”調查中榮獲佳績。

最後，綠城還具備體制優勢，作爲一家混合所有制企業，綠城中國能以市場化的機制建立團隊，並以市場化的機制做出經營決策。

探索新模式 成爲“特而美”企業

當下，面對深度調整的房地產市場，綠城中國也在思考、尋找新的發展方式。過去一年，綠城管理層多次到日本考察，瞭解上世紀90年代末日本房地產高峰迴落以後的市場走勢，以及企業的應對之策。

“我們瞭解到，三井不動產以住宅辦公樓作爲發展重頭業務，最困難時是連虧4年，股價大跌。”張亞東表示，三井不動產這家企業的業務也在發生着變化，目前主要是投資端佔1/3，代建端、輕資產佔1/3，運營管理佔1/3，企業有商場和辦公樓，最後實現“投、建、管、退”式發展。

這是否意味着綠城中國將重資投入重資產？管理層給予了否定答案，其實綠城有1/3的酒店是很好的，但再好也是長期投資，現在這個階段更應該把能力匹配到重點工作上，所以近幾年綠城並未在大商和酒店方面投入。

具體而言，一是在經營發展上，綠城中國將保證項目庫存的積極去化，及時回正現金流，在確保企業安全底線的情況下，實現經營結果最優。

二是在機制優化上，綠城中國深化了輕重協同機制，大膽放權區域，以形成賽馬機制，更進一步解放生產力，激活內部，如在減事提效上，大膽地放權給區域集團，甚至產品創新權力也放給了個別區域。

三是在投資上要求嚴守投資紀律，寧可錯過也不錯投。“所以今年的投資策略是‘沒有好城市，只有好項目’，大家可以下沉，到各個地方去尋找安全的、利潤好的項目，在項目端裡面找項目，比如我給杭州公司下了一個指令，杭州核心區以外的地只允許買2塊地，不允許買3塊地，賣了一個項目才能再增加一個項目，就像我們喝酒一樣，兩瓶總量控制，不能喝第三瓶，會喝醉的。”郭佳峰說，但這個工作量會非常大，他會參與進去，努力地多去看、多去聽。

四是在產品上，信奉“以客戶爲中心的產品主義”纔是最合適的穩健發展之道，綠城中國將不斷打磨和提升自身的產品力、服務力，讓更多人住上更好的房子，並在建設方面提出“高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全週期、人健康”目標，要以產品爲核心競爭力向好發展。

“發展是時間的函數，在不同的時間節點要做不同時間節點的業務。”張亞東表示，市場目前仍處於尋底階段，在當下的市場環境下，綠城中國要守住基本面，持續做精存量、做優增量、做強變量，成爲“特而美”的企業。

“我們都是很保守的人，都希望企業穩健發展。”張亞東表示，當然，管理層也在爲10年後的綠城中國的發展做業務培養，做企業每一步都要提前佈局，穩健發展，纔能有更好的未來。