法律觀點－永久通行權不永久

很多建築基地，因與主要公路無適宜之聯絡通路，往往需向臨路之地主購買「通行權」，以確保出入順利。圖／freepik

常見到很多的建築基地，因爲與主要公路無適宜之聯絡通路，往往向臨路之地主購買「通行權」，雙方並簽署「土地永久通行用同意書」。可是這個同意書，只有雙方當事人間有其效力，土地買受人並不當然繼受其前手與土地使用人間之法律關係，土地使用人不得以該法律關係對土地買受人主張其有使用土地之權利。

換句話說，若臨路的地主把他的土地賣掉，未告知下一手買方他有跟別人簽訂「土地永久通行同意書」，若下一手是毫不知情的善意第三人，第三人是可以拒絕承認上一手的契約。

「善意」和「惡意」在法律上，「善意」不是指人的品德，而是指人對某事「一無所知」的狀態。相反地，「惡意」也不是指人的心態，而是指人對某事「有所知悉瞭解」的狀態。「第三人」在法律上是指除了當事人之外的其他人。他們可能與當事人沒關係，因此善意第三人就是指「完全狀況外的第三者」。

民法上之法律行爲，有債權行爲與物權行爲，除法律有特別規定外，前者於當事人間發生法律上之效力（債之相對性），後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。

然而，若臨路之地主在出售土地時，道路已經開闢與通行，或是與下一手的合約有載明之前有與他人簽署「土地永久通行同意書」的情事，這些事實可以讓售讓人明知或可得而知，就算是債權契約，受讓人仍需受「土地永久通行同意書」契約的拘束。

但回到先前所說，簽署「土地永久通行同意書」對於購買「通行權」的地主而言，不是個好方法，因爲當土地多次轉讓後，非常容易發生糾紛，釜底抽薪的方法就是去地政事務所設定「不動產役權」，依民法第851條規定：「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用爲目的之權。」這不僅僅是通行權，連電路鋪設、水溝排水這些行爲也都包括了，而這些行爲往往都是建商擔心的道路側溝搭排問題，當不動產役權經過登記後也有了「公示性」，任何人都可以從土地登記簿謄本上查知，後手承受後，再怎麼樣也不能抗辯自己是善意受讓。

也就是說，買方不可能購買土地不看登記簿謄本，謄本有記載購買後就應該要承受。最後，如果只有特定部分土地約定通行，雙方可以依土地登記規則第108條規定，先向地政事務所申請土地復丈，製作位置圖後，再申請設定部分的「不動產役權」登記即可。