法‧律‧觀‧點－建商賣餘屋 買方有契約審閱期嗎？

建商未給予足夠的審閱期間，消費者最多隻能主張未經磋商條款，不構成契約的內容，不能主張解除契約。圖／本報資料照片

建商銷售完畢後，當代銷業者退場，剩下的餘屋透過仲介業者成交，買方有沒有契約審閱期間？

關於買賣契約審閱期間，是指在簽訂定型化契約前，企業經營者應給予消費者一定時間，讓消費者審閱契約內容，確保消費者對於合約條款的內容、責任、權益、風險等有充分的瞭解，並在同意合約前能夠做出明智的判斷，消保法第11條之1規定，訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，以避免消費者於匆忙間，來不及瞭解契約權利及義務，導致訂立顯失公平的契約而遭受損害，根據上述規定，契約審閱權有下列重點：

1、使用定型化契約。2、簽約人雙方爲企業經營者與消費者。3、契約審閱期間須等於或大於主管機關公告之審閱期。4、不得牴觸主管機關公告之應記載事項及不得記載事項

前述主管機關公告之應記載事項及不得記載事項，若有未規定的事項，則建商可以在契約中記載，而且對買方有拘束力，例如：並無規定車道面積僅能由購買停車位之人分擔，故建商將車道登記爲大樓公共設施之一部，計入公共設施面積，並以定型化契約約定由全體房屋使用權人分擔，未購買停車位之屋主，不得主張建商的定型化契約無效，而請求建商退還相當於分擔車道公共設施面積部分之價金。

另外，就算企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，違反審閱期間，該條款並不是無效，而是消費者可主張不構成契約之內容，不動產交易習慣上，消費者在簽約前會先付定金，簽約時定金會轉成買賣價金的一部分。如果消費者在簽約後反悔不買，定金將被沒收。此時，消費者可能會主張建商未給予審閱期間，或給予消費者的審期間不足五日，進而主張解除契約。

但如前所述，建商未給予足夠的審閱期間，消費者最多隻能主張未經磋商條款，不構成契約的內容，不能主張解除契約。至於消費者已經與建商達成合意的個別磋商條款，例如：買賣標的物位置、面積、價格或其他條件等，就不能反悔，因爲雙方既然就買賣標的與價格已談妥，買賣契約就已經成立，不因未給予足夠的審閱期間就無效。

最後，如果是建商透過仲介出售餘屋，因爲買賣過程經過看屋、協商、斡旋、討論簽約，所用的合約是仲介業者聘任地政士擬出的版本，跟一般民間中古屋交易買賣是相同的程序，基於買賣雙方平等立場，買方並沒有契約審閱期間，除非該簽訂之買賣契約是建商提供製定的「定型化契約」，那就會有五日審閱期間。