多地房貸利率爲何出現回升？

據不完全統計，近期，浙江、江蘇、廣東、福建、湖北、山東等省的多個城市均上調新發放首套房貸款利率下限，部分城市首套房貸款利率最低水平已從此前的2.9%左右上調至3%以上。有業內人士認爲，部分城市上調房貸利率或與樓市回暖有關。

多地首套房貸款利率上調

今年以來，5年期以上LPR已下調三次，累計下調60個基點，自10月LPR降至3.60%之後，部分城市的房貸利率一度降至“2字頭”，甚至出現低至2.60%的利率。

以廣州爲例，10月LPR公佈後，廣州地區多家商業銀行調整房貸利率，有銀行首套房貸利率甚至低至2.6%，明顯低於5年期公積金貸款利率2.85%。隨後，廣州地區各家商業銀行接到通知要求將房貸利率下限上調至2.85%。自11月7日起，廣州地區主要商業銀行再次統一上調首套房貸款利率，最低不得低於3%。

最近兩次上調房貸利率的城市不止廣州。據報道，11月初，杭州最低首套房貸款利率爲2.9%，後來上調至3%，11月底又上調至3.1%。12月4日，福建省內包括廈門、福州、莆田等在內的多個城市房貸利率統一由3.05%上調至3.1%，較此前10月份2.95%的最低水平已經過兩次上調。

避免與公積金利率“倒掛”

近年來，商業銀行房貸利率隨着LPR調整多次下降，而公積金貸款利率調整較少，各地商業性房貸利率與公積金貸款利率差距收窄甚至出現“倒掛”現象，比如廣州此前的差距達到0.25個百分點。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，11月以來多地上調首套房貸款利率下限，與商業貸款和公積金貸款利差縮小甚至產生“倒掛”有關。近年來，商業貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調整較慢。爲使商業貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特徵。

招聯首席研究員董希淼指出，過低利率不符合市場規律，也不利於維護正常的金融市場秩序。部分地區對於因LPR過快下降而導致的超低房貸利率，進行適度調整，是正常的市場行爲，有助於維護房貸市場商業可持續性。調整後的房貸利率，與公積金貸款利率保持適度的利差，也仍然處於歷史低位。

銀行淨息差創歷史最低

央行此前發佈的數據顯示，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個百分點，創有統計以來新低。

創新低的還有銀行的淨息差。國家金融監督管理總局統計數據顯示，今年三季度商業銀行淨息差爲1.53%，較二季度再度下行0.01個百分點，低於1.8%的警戒水平，處於歷史最低點。分類型來看，大型商業銀行三季度淨息差爲1.45%，環比下行0.01個百分點；股份制商業銀行1.63%，環比持平；城市商業銀行1.43%，環比下行0.02個百分點。

銀行淨息差太低對銀行經營會造成不利影響。去年8月，央行在《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》刊發專欄文章《合理看待我國商業銀行利潤水平》。文章提出，商業銀行維持穩健經營、防範金融風險，需保持合理利潤和淨息差水平，這樣也有利於增強商業銀行支持實體經濟的可持續性。

利率上調或與樓市回暖有關

對於部分城市的銀行上調房貸利率，不少業內人士認爲，這也可能與樓市回暖有關。

市場相關人士表示，在新房交易方面，武漢、大連、徐州、包頭、合肥、秦皇島等熱點城市表現活躍。

克而瑞研究中心數據顯示，11月重點30城新房成交面積達年內新高，同比增長20%，與三季度月均值相比增長60%。

分城市看，4個一線城市新房成交面積同比上升57%。李宇嘉表示，廣東、浙江、江蘇、福建等經濟較爲發達的地區，近期樓市交易回升也比較快，貸款開始增加了。同時，提前還貸開始減少了，加上對銀行利潤的考覈增加，於是銀行適時上調了房貸利率。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也認爲，近期的上調與市場回暖有關係。各地房貸申請量增加，銀行房貸投放的壓力減少。不過，即便有調整，總體而言房貸利率仍處於相對偏低水平。

未來LPR還有下調空間

未來房貸利率還會繼續下調嗎？目前我國絕大部分房貸的利率由LPR和加點共同決定。業內人士認爲LPR未來還有下降空間，但加點繼續下行的可能性不太大。

12月6日，中歐國際工商學院經濟學與金融學教授盛鬆成表示，未來降息仍有空間，考慮到目前10年期國債收益率在2.0%左右，預計未來一段時期還有0.4個百分點左右的降息空間。

近日，在高盛舉辦的2025年宏觀經濟、資本市場形勢分析媒體溝通會上，高盛首席中國經濟學家閃輝表示，2025年中國的政策利率將繼續下行，預計降息40個基點，上半年與下半年各20個基點，今年年底之前還會降準50個基點，明年降準50個基點，上半年和下半年各降25個基點。

瑞銀首席中國經濟學家汪濤也認爲明年仍有降息空間，利率可再下降30個基點到40個基點。

文/本報記者程婕

統籌/餘美英