對手只有綠城、貝殼 保利拿下廣鋼新城第十盤

觀點網 時隔三年，廣鋼新城再次補倉宅地。

6月25日上午，廣鋼新城鶴洞汽修廠地塊入市競價出讓。

經過12輪競拍，地塊由廣東保利城市發展有限公司以近7億元價格競得，扣除配建後樓面價約28682元/平方米。

據瞭解，這是今年廣州成功出讓的第四宗宅地，也是首宗出現多家房企競價的地塊，獲得保利、綠城、貝殼三家企業參與競拍。

該宗地坐落於廣州荔灣區鶴洞路以南，地塊編號爲AF040134，屬於二類居住用地（R2）。宗地面積共12894.84平方米（其中出讓宗地面積10710.55平方米），只需配建一個1300平方米商業物業（毛坯）和建面約120平方米的公交站。出讓年限爲70年，計算容積率建築面積≤25823平方米。

如果扣除兩項配建，以64492萬元總起拍價計算，起拍樓面價約爲26427元/平方米。

從2019年至今，廣鋼新城共出讓3宗涉宅地。最近一次，是2021年中海以63.2億總價，摺合樓面價28663元/平方米拿下廣鋼234地塊，已建成中海保利朗閱項目。

2022年5月，中海保利朗閱首次開盤時，就被稱爲“廣鋼最後一個樓盤”，開盤價格是6.2-7.28萬元，當天現場擠入近千人，成交超170組，賣出15億元。

更早之前則有2019年12月5日出讓的保利和光晨樾項目地塊、2019年4月1日出讓的中海中海學仕裡地塊，成交樓面價分別爲33840元/平方米和34665元/平方米。

相比之下，鶴洞汽修廠地塊起拍價創下了近5年廣鋼板塊新低，但成交價追平2022年的上一次出讓。

除了配建簡單和價格優勢，地塊在周邊配套方面也有一定後發優勢。如上述中海保利朗閱首推時，廣州醫藥港的星河COCOPark還尚未開業，而是在今年1月份開業，商業建築面積約12萬平方米，是目前芳村片區最大的綜合商業體，有白鵝潭封面之稱。

此外，據報道聚龍灣太古裡的開業時間定在2026年，而廣鋼中央公園一二期目前也終於初見雛形。

從項目內在來看，地塊容積率爲2.411，限高60米，可見將打造爲低密度小區。

相比之下，廣鋼新城大部分樓盤密度較高，容積率大都在4.5以上，還有2個樓盤容積率爲7。

隨着廣鋼新城的開發趨勢從剛需向改善轉變，供應端也逐漸偏向低密度。在今年初發布的2024年度廣州經營性用地供地藍皮書中，廣鋼新城有多宗涉宅地被提及，除了本次出讓的汽修廠地塊外，還有一宗荔灣區廣鋼一號地塊，容積率4.8，另有一宗廣鋼新城車輛段一期地塊，容積率僅爲1.3，計容建面超過17萬平方米，目前尚未掛牌。

容積率固然重要，而改善型客羣首要看重的往往還是大戶型，

從廣鋼新城現有項目的戶型配比看，四房較三房比例更低，就二級市場的表現而言，四房叫價以6-7萬/平方米居多，而兩房、三房普遍以4-5萬/平方米成交。

去年7月28日，廣州市規劃和自然資源局頒發新政，對建築飄窗、空調外機擱板尺寸提出了優化管控，而汽修廠地塊也將建成廣鋼新城首個新規後的項目。

值得一提的是，這也是保利進入廣鋼新城十年後，拿下的第十個項目，在戶型打磨方面，或許會更加迎合目前的改善型需求。

在供應中斷多年後，現在的廣鋼新城，也的確需要推陳出新的產品。

目前，板塊存量在售新房和二手次新房的價格出現下探雛形。以中海保利朗閱項目一套二期98平戶型爲例，安居客參考單價4.0萬元/平方米，一位中介向觀點新媒體表示，目前總價已經降了五萬多，還送三年物業，最近看房額外97折。

從去年底開始，廣鋼新城已有多套二手房源單價跌到三萬區間，如中海花灣壹號一套113平方米的房源，在上個月以3.7萬的單價成交。中海錦觀華庭、葛洲壩廣州紫郡府、振業天頌花園等項目也在四至五月出現二手房頻頻上架，其中不乏部分大三房。

市場分析指出，二手市場活躍的原因除了此前新政刺激了部分置換需求外，還在於年初鶴洞汽修廠地塊三宗廣鋼新城供應推介，未來入市的樓盤將與存量房形成競爭關係，且大概率佔據產品優勢。

在廣鋼新城這場競爭中，着急的似乎不只是存量業主——有市場消息稱，拿地當天汽修廠地塊就已經有施工車輛開進。