董希淼專欄丨存量房貸利率批量調整如何提振居民消費？

董希淼（招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員）

9月29日晚上，中國人民銀行發佈公告〔2024〕第11號，調整商業性個人住房貸款利率定價機制；市場利率定價自律機制發出《關於批量調整存量房貸利率的倡議》，就批量調整存量商業性個人住房貸款發出倡議。在9月24日人民銀行行長潘功勝在新聞發佈會上宣佈將推動降低存量房貸利率後，備受關注的存量房貸利率批量調整工作進入實質性階段。這一措施將顯著降低存量房貸利率借款人利息支出，但也可能影響銀行息差穩定，應繼續採取措施進一步提振居民消費與投資。

此次批量下調存量房貸利率，是2023年9月以來的第二次。2023年8月，人民銀行、國家金融監管總局發出《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，就批量下調存量首套房貸利率工作進行部署，2023年9月25日起存量首套房貸利率開始下調。人民銀行公佈的數據顯示，2023年共有超過23萬億元的存量首套房貸利率批量下調，平均下調約73個基點（0.73個百分點），每年減少借款人利息支出約1700億元。2023年批量下調後，存量房貸利率平均水平降至4.27%。

從自律機制的《倡議》以及人民銀行的《公告》看，此次存量房貸利率調整有三個明顯特點：首先，調整對象進一步擴大，既包括存量首套房貸，也包括其他存量二套及以上房貸。其次，不但浮動利率存量房貸可以調整，固定利率存量房貸轉換爲LPR加點形式後也可以調整。當然，2023年調整也將固定利率存量首套房貸納入。再次，借款人可與銀行重新約定重定價週期和加點幅度，從而將可能建立常態化、更靈活的調整機制。

從操作上看，符合條件的房貸借款人通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”後，將由商業銀行統一進行批量調整。預計對多數房貸借款人而言，無需到銀行網點申請辦理，手續將非常簡單快捷。其中，設置了兩個時間節點：原則上在10月12日之前，中國建設銀行等18家全國性商業銀行公佈批量調整存量房貸利率的操作細則；原則上在10月31日之前，各商業銀行完成批量調整工作。預計從11月份開始，借款人將可以與銀行協商確定新的重定價週期等事宜。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸爲例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。此次調整後，存量房貸利率相當於貸款市場報價利率（LPR）減30個基點（即0.3個百分點）。如果考慮到此前人民銀行政策利率下調20個基點（即0.2個百分點），10月21日LPR可能跟隨下降20個基點（即0.2個百分點），在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點（即1個百分點）以上，這將大幅度節省房貸借款人利息支出。部分房貸利率在5%以上的借款人，最大下調幅度有望達到200個基點（即2個百分點）。當然，北京、上海、深圳市的部分區域，對二套房貸利率仍然設置下限，存量房貸利率下調後應不低於本地區利率下限。

據人民銀行測算，此次存量房貸利率下調，將惠及約5000萬借款人，每年降低借款人利息支出約1500億元。總體而言，存量房貸利率下調，有利於借款人進一步降低房貸利息支出，或將提升居民消費意願和能力。同時，如果建立更加靈活的調整機制，可能將有助於穩定購房者預期，提振市場主體信心。疊加二套房貸全國性最低首付比例下調至15%以及城市政府調整限購、限售政策，住房金融政策大幅度密集調整，向房地產市場發出了明確且強烈的信號，對促進房地產市場健康平穩發展將帶來積極作用。毫無疑問，房地產市場的“政策底”已經顯現。

此次批量調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入每年約1500億元。但新老房貸利差收窄後，提前還貸現象可能明顯減少，有利於銀行穩定住房貸款規模。考慮到人民銀行已經降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率20個基點（即0.2個百分點），預計帶動中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節省了銀行資金成本，有助於提升銀行可持續經營能力，爲銀行更好支持實體經濟提供一定支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調整後，銀行淨息差將有望保持基本穩定，穩健發展能力和服務實體經濟能力將保持基本不變。

但存量房貸利率批量下調，能在多大程度上促進居民消費和投資，仍需繼續觀察。從短期看，還應採取更多措施，進一步提振居民消費與投資需求。如進一步降低個人所得稅起徵點，降低小微企業和個人工商戶稅負。從中長期看，應進一步完善全覆蓋的社會保障體系，更好地滿足居民養老、就醫、教育等方面的迫切需求，降低居民後顧之憂進而降低預防性儲蓄意願，從根本上提振居民消費、投資的意願和能力。