董藩建議：哪裡房價高就到哪裡工作
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董藩（北京師範大學房地產研究中心主任、教授、博士生導師）
60s要點速讀：
1、哪裡房價高就到哪裡工作。因爲房價高是一個結果，房價高的地方意味着人口多、舞臺大，意味着人情、權力的影響是弱的，年輕人更多靠自己就可以發展。越大的地方越公平、有序、文明，越大的地方對我們長見識，提高個人素質越有好處。
2、不僅在中國，全世界發達國家最重要的經濟問題也是房地產的問題。房地產業在美國是第一大產業，其貢獻大約佔GDP總量的12%-13%，遠遠高於大約佔8%左右的金融保險業。
3、中國可以預售，但貸款合同要交房時辦纔對。現在買房時必須同步辦按揭貸款手續，等於把風險全部推給了老百姓。而且房貸合同是格式合同，買房者必須無條件償還，這種合同設計是顯失公平的，要改。
正文：
01
對於當下的中國經濟，最緊要的是房地產市場運行問題
對於中國當下的經濟來說，最緊要的是房地產市場運行問題，因爲房地產行業目前決定着大約1個億的就業崗位，決定着地方政府大約65%左右的財政收入，決定着國家30%-40%的GDP增長。如果房地產市場出了問題，處在萎靡不振的狀態，那麼中國將很難實現穩就業、穩增長的目標，更別說穩預期了。房地產對宏觀經濟的影響太大。
不僅在中國，在全世界發達國家最重要的經濟問題也是房地產的問題。房地產業在美國也是第一大產業，其貢獻大約佔GDP總量的12%-13%，遠遠高於大約佔8%左右的金融保險業。如果今天的房地產業不能很快理順運行秩序，不能恢復投資、交易秩序，這對宏觀經濟的影響、對社會穩定的危害是非常大的。
現在多地出現了斷供潮，對此我非常擔心，所以我很快寫了兩份建議，呼籲最高決策層和主管部門馬上研究對策。這個問題太嚴重了，很多人沒有意識到問題的嚴重性——我估計現在處在爛尾狀態、已經預售了的房地產交易額大約在大幾千億到一萬億之間，如果斷供風潮蔓延，就會把這些項目全捲進去。
當這些項目處在斷供狀態時，不還貸的情況會向下傳導，帶動更多項目捲入其中。首先是，有很多開發項目雖然交了房，但這幾年房價明顯下跌，大家情緒很不好，當別人斷供的時候，他們也可能跟進。其次，有些家庭原本不想斷供，但這幾年受疫情影響、受貿易戰影響，大量下崗、失業，收入受到了很大影響，他們的還貸壓力非常大。當看到別人斷供，他們可能也會參與其中。再次，有很多已經竣工驗收、老百姓也辦理了入住手續的開發項目，遲遲辦不下來房產證，比如在北京周圍的河北省，這樣的項目比比皆是。當房價下跌時，有些業主希望賣掉房子，但沒有房產證，他們非常生氣，非常鬱悶，房價又在下跌，他們也可能參與到斷供行列中。當這幾方面的力量合在一起時，房地產產業鏈上的很多施工企業、供貨商，也可能參與到不還款的行列中，救市的難度就會大大增加。
我們不能讓這種局面惡化下去。如果大量貸款不能得到有效回收，信貸質量就會惡化。那些貸款其實是我們在銀行的存款轉化來的，我們去存款，而銀行是金融中介機構，我們的存款通過銀行貸給企業。他們不還款，那麼我們的存款可能會受到威脅，取款時可能會取不出來，這就麻煩了。如果所有這些違約同時發生，由此造成的危害，可以說比當年美國次貸危機要嚴重。
02
建議讓年輕人買房頭五年可以只還利息不還本金
要救市，首先要改變大家的預期。這幾年，我們的房地產政策基本上是因城施策。現在救市，首先要在國家層面上出臺政策，允許地方做一些補充。因爲國家政策體現了導向，大家覺得政府救市的信心比較堅決，預期纔可能改變。只靠地方政策不行，地方政策沒有這麼大的影響力。
二是國家層面要出臺文件或會議通報，要重新明確房地產支柱產業、主導產業、先導產業的地位，讓大家知道房地產對穩住中國經濟、穩住中國就業、穩住中國社會秩序的意義之大，開始重視這個行業，這樣纔會形成萬衆一心的局面。如果國家不做這樣的表態，地方政府在救市時生怕犯錯誤，生怕被指責“冒進”，政策的力度就不夠，也不敢強調房地產業很重要。實際上，地方政府都知道房地產業很重要，但我們必須說出來，去影響輿論，影響預期，特別是在今天的自媒體主導輿論的時代。在網上，唱衰和惡搞房地產的往往受到高度關注。體量這麼大的房地產業要穩定，必須救，不能就這麼崩壞了，但說這種話的往往被攻擊，這種局面下去是不好辦的。
三是供給端、需求端要同步出招。從地方政府來看，最近的救市措施基本是鼓勵老百姓買房，對開發商沒出臺什麼政策。開發商不僅沒錢拿地，現有項目都沒法兒繼續進行，所以對供給端也要出臺政策，幫助開發商重新進入市場、完成投資，完成項目的建造。如果只刺激需求端卻不增加供給，即使把現在的房子消化掉了，房價將來也可能暴漲，所以供給端和需求端要同步推進才行。
四是採取系統化的措施，包括貨幣政策、財政政策、土地政策、落戶政策等。比如很多年輕人，在北京工作七、八年，在這裡紮下根了，但可能沒有北京戶口。他們喜歡北京，願意在北京工作，爲什麼不能讓他落戶？讓他落戶，他就可以介入到北京房地產市場的購買活動中，要在這裡建家，同時父母也會下定決心將來過來養老，因爲都是獨生子女。老人在前期身體好的情況下，還要來北京幫助年輕人照顧家庭、照顧孩子，這些房地產需求就會發生，同時也呼應了這些新北京人對這個城市熱愛的心理，給了他們條件，讓他們在熱愛的城市中待下來。其他大城市也是如此。
五是要幫助低收入階層，幫助年輕人，通過政策來減輕他們的負擔。特別是金融手段，要很好地發揮作用。比如現在買房，第一套30%、35%的首付，到第二套首付，北京就百分之七八十了，給父母買房一般要放在自己名下，能不能首付也30%、35%？年輕人收入會逐漸提升，第一套自住的房子，能不能首付15%、20%？這樣你就可以提前兩、三年進入這個市場，提前住上自己的房子，慢慢地去償還。貸款的時間能不能長一點？比如現在貸款30年，如果改成貸款40年，初期還款壓力會大大減輕，因爲本金攤到40年肯定少於攤到30年的數字。生活中我們借別人錢，一年內還和兩年內還，壓力肯定是不一樣的。年輕人剛剛畢業這幾年收入可能比較低，但北京房價又比較高，可不可以前五年只還利息不還本金？只還利息，不影響銀行的利潤收入，本金往後拖，等你收入提高了，完全可以攤在後25年或35年中。
還有，我們的利息能不能降一些？從全世界看，我們一直是利率非常高的國家。前不久，各家國有大銀行的股東們分了大量紅利。全國企業都在虧損的時候，只有銀行還在賺錢，說明銀行還是有讓利空間的。我一直在呼籲，金融政策必須調整，必須照顧低收入階層，必須照顧年輕人。我們必須養老，很多人要給老人買第二套甚至第三套房子，因爲兩邊父母可能都需要管。這也是我們刺激需求、穩定需求、恢復經濟秩序、恢復社會秩序的一個非常重要的前提條件。
包括稅收減免，像年輕人買第一套房子，契稅能不能減半？我們必須採取非常明確有力的措施改變大家的預期，同時出臺一些有力的政策支持開發商。因爲從現在的情況來看，只要開發商不能正常恢復生產經營，這些爛尾項目就不可能啓動，後面的供應跟不上，政府想賣地也賣不了，所以我們首先要疏通開發企業的融資渠道。要在控制金融風險的前提下對開發商進行信貸支持。
六是在嚴格監管、控制風險的前提下，幫助開發商恢復融資的渠道。前些年，信託、私募基金等融資渠道都發揮了很好的作用，但最近這幾年它們都在收縮，這些渠道融資被控制得非常嚴。這就帶來了今天這樣的結果：開發商沒錢了，蓋不了樓，項目只能停在這裡。如果不改善融資渠道，後面的局面就不可能改善。
對現在積極進行復產復工、保交樓的這些企業，我們在稅收方面是不是應該給予一些照顧？比如它們應該納的稅可以延一年，只要能先把項目做起來，能交樓，晚交稅也是可以的。通過變通，改善開發商的生產經營狀況，改善房地產行業運行的秩序，讓大家看到供應端情況在變好，信心開始恢復，我想這是非常必要的。
03
房地產的預售制度不能取消，只能完善
有的經濟學家說預售制度是從香港借鑑來的，這個說法是錯的，國外早就有了預售制度，香港也是學來的。我們看到有的經濟學家名氣非常大，他們強調必須取消預售制度——這個主張完全是錯的。預售制度的產生有它的必要性，無論從供給端，還是需求端，都有它的積極意義。
預售改變了開發商的融資方式，它的確對資金監管提出了要求。但在預售的情況下。開發商的開發能力大大提升了，使得行業的供應大大提升了。如果取消預售，現在開發商生產建造的能力至少會下降2/3，我的這種估計理由很充分，我就不在這裡講了。當取消預售、房子只能蓋出此前的1/3時，你想想市場上的供需關係會變成什麼樣？價格長期來看會是什麼樣？
再者，國外爲什麼會產生預售？政府又爲什麼允許？因爲預售的情況下可以檢測這個項目是否能適應消費者的需求。比如，在國外買一塊地，這個地並沒有開發，但開發商做出規劃設計了，規劃設計經批准後，後就可以根據圖紙賣期房。若通過銷售，開發商看到情況很好，達到了60%或更高比率的預售，那就證明對這宗土地開發，不會造成資源浪費，不會形成爛尾樓、建築垃圾，蓋完之後不會沒人要。如果蓋現房賣，蓋完以後大家一看樓盤不行，規劃、戶型等也改不了。在預售制度下，當房子賣得不好時，開發商就馬上調整規劃、調整戶型，這樣就可以大大改善資源配置質量。
預售制對於老百姓也是有好處的。第一，在不實施嚴厲調控的條件下，房價的長期趨勢一般來講是上漲的。預售時間比交房時間提前了兩、三年，預售的時候，供求關係決定的價格是低的。等到現房出來時，價格很可能漲了，例如，買100平方的房子，預售時每平1萬元，現房時漲到了1.3萬，買現房老百姓是吃虧的。所以老百姓預售，等於間接參與了開發的過程，因此省了錢。這筆錢數額巨大，是非常有意義的。而且我們只交了一個首付，就帶來了這樣的增值。這個簡單的例子中，等於用30萬首付買期房，節省了30萬，回報率是100%。
第二，爲什麼買房者要買期房？因爲期房階段房源多，更容易挑到適合自己的房子。通過預售方式，買房者可以提前搶位，還可以提前挑樓棟區位、戶型、朝向、樓層等。預售給了買者選擇的權利，買房者不但可以買現房、二手房，還可以買期房、一手房，買房者可以提前鎖定自己喜歡的項目。
現在預售製出了問題，首先是貸款的時間不對。在國外買房，交了首付之後，貸款不會和商品房買賣合同一起辦，交房時才辦貸款手續。但在中國，把這個程序給改了，當老百姓買房時，必須同步辦理貸款手續，銀行提前幾年收利息。這對買房者的財產權益是一種傷害。
買房時必須同步辦貸款手續，這一規定等於把風險全部推給了老百姓。如果到交房時，出現爛尾，交不了房，就把買房者套進來了，買房者沒收到房子，卻需要償還房貸，而且它的合同是格式合同，必須無條件償還。這種合同設計是顯失公平的，必須改。我們可以預售，但貸款合同要交房時辦理纔對。對預售資金的監管，也要買房者參與到其中，不能只靠政府和銀行。
在這樣改的同時，爲了不降低開發商的開發能力，該怎麼辦呢？其實，當開發商通過預售拿到錢的時候，就證明風險幾乎不存在了，因爲有這麼多人喜歡並預定了這個項目，正常開發就是沒問題的。銀行可以給開發商貸款，有這麼多預售合同起到保障作用，銀行也會盡心監督自己的貸款用於這個項目，蓋完之後再對買房者發放按揭貸款，開發商拿到這部分按揭貸款的錢和首付後，立刻償還銀行的開發貸款，這樣邏輯就理順了。
取消預售制會帶來房地產開發秩序大的動盪、大的破壞，也會極大地降低供應能力，這是不對的。一定要完善預售制，而不是取消。全世界都有這種方式，但人家的方案設計合理。我們得改了，銀行通過格式合同強行讓老百姓接受，這是不對的。國家應該看看怎樣借這個機會完善我們的預售制度，尤其是與預售制度有關的貸款制度，包括貸款時間、首付監管、開發貸支持。
04
中國的財產是家族性的
中國有一個傳統，男女雙方結婚，丈母孃一般會要求男方要買一套婚房才能娶自己的女兒。這種文化傳統談不上對錯，它是歷史形成的。但總體來講，大部分情況下，男女雙方的家長都會幫忙。“應該男方買房！”有這種認識的人，比率應該是有的，但大部分人不會這樣，大部分父母家庭，還是希望一塊兒參與買房，表達一下對孩子的支持。雙方家長都掏錢，其實也沒關係，留有證據，即使有一天出現意外，財產糾紛也會得到很好的司法處理。
中國的財產是家族性的，年輕人買房子父母給予支持非常普遍，也沒什麼不對。我過去也說過，父母的錢早晚是你的錢，因爲大多數孩子都是獨生子女，如果父母沒有壓力，支持一下，這是很好的事情。父母有壓力，硬逼父母，那不應該。提前買了房子，常規狀態下房子保值增值，或者至少生活秩序穩定了，這是非常有意義的。下一步年輕人成長起來，再研究怎麼幫父母買房，接到身邊養老。
05
單身女性的購房比例越來越高
現在單身女性的購房比率越來越高了，這是社會演化、生活方式演化到了今天這個階段的重要表現。有很多原因共同導致了這個結果。
第一，現在年輕人蔘加高考，升學比例特別高，導致在外地就業的比率特別高。比如可能你的老家在別的省，你來北京工作，不和父母住在一起，你即使還沒結婚，只要有條件，可能也想買房了。
第二，現在女同志都很重視事業，平均結婚年齡不斷向後推遲，但是住自己的房子又很有必要，所以沒結婚、提前買房子很正常。還有一些人現在的思想觀念發生了變化，認爲結婚不結婚無所謂，這樣，大齡青年在增加，不婚主義者在增加，但他需要有自己的房子。
第三，離婚率上升，離婚之後女性自己希望有一套房子。這就帶來了今天我們看到的很多單人家庭的大量增加，這也是房地產需求的一個重要原因。
其實，房地產增長的過程是沒有結束的，我們通過政策，抑制、打壓，使它提前進入這個狀態。只要我們鬆動政策，市場慢慢修復，房地產行業還會有發展前景，還是可以靠房地產增長繼續拉動經濟增長，防止中國經濟出現大的滑落。
06
哪裡房價高就到哪裡工作
很多年輕人因爲一線城市競爭強、壓力大，選擇逃離北、上、廣、深、杭，去一些稍微小一些的城市，比如成都、大連、昆明。我堅決反對年輕人因爲競爭很激烈就逃離的做法，我從來都是鼓勵我的學生留在北京，實在不行的話去上海、深圳也可以。爲什麼？我直接告訴他們哪裡房價高就到哪裡工作，因爲房價高是一個結果，房價高的地方意味着人口多，人口多意味着舞臺大，舞臺大意味着交換關係更加複雜，意味着人情、權力的影響是弱的，我們可以更多靠自己發展，不必求人。越大的地方越公平，越大的地方越有秩序，越大的地方越文明，越大的地方對我們長見識，提高個人素質越有好處，我們每天都可以聽各種研討會，每天都可以聽各種報告，我們週末的時間就可以去看各種演唱會，這些在小地方是做不到的。留在大城市，雖然前期艱苦一點，慢慢地就會好起來。如果在大城市發展不起來，回到小城市同樣沒有機會。在大城市慘，可能是大家感覺到一種壓力，但在小城市的慘，是在不知不覺中被淘汰，慢慢地發生，沒有人意識到。
北京、上海的人口負增長，是因爲我們嚴格控制人口流入。畢竟在北京留下來的大多數人希望有個戶口，沒有戶口還能留下來的人就少了很多。如果像西方那樣放開戶籍制度，你看看北京是什麼樣子？在紐約發展、在東京發展、在倫敦發展，和在格拉斯哥發展、在芝加哥發展是不一樣的。一線城市的舞臺非常大，功能非常強，它帶來的機會非常多，對年輕人的發展是非常有利的，所以一定要儘量待在大城市。當然，每個人的能力不一樣。
如果你對中國未來有信心，如果你認爲中國經濟會穩定，如果你認爲中國改革開放會繼續向前推進，如果你認爲你的財富會繼續增加，一般來說大城市的住房，早買比較好。當然，如果看法有差別，如果你覺得不是這樣，可能你就不會做這個決策。其實房產投資一定是看中長期，基於中長期的決策，和看眼前高一點兒還是低一點兒而進行的決策完全不一樣。比如看眼前，你買了，明年跌了一點，你就很懊惱。但因爲你買了，手中有貨，以十年跨度來看，往往比不買強很多。所以，基於長期的結論和基於短期的結論不一樣。
07
取消公攤面積並不能減少你的開支
最近，我看到的很多關於房屋公攤面積的言論都是不對的。我們要理解，按照建築面積標註也好，按照套內使用面積標註也好，它們只是兩種標示方法，不意味着換成套內面積標註，你就可以少花錢了。就像我一位朋友蔡照明先生比喻的那樣：一種是帶皮的花生，一種是剝好的花生，千萬不要認爲同樣的錢，買剝好的花生仁，你就會賺到便宜。開發商可以按套內標，或者你同時標出來，建築面積多少，使用面積多少。兩種方法都標出來都可以，不是取消不取消的問題，按照套內面積買，那些公攤面積依然擺在那裡。但如果按套內面積標，房價會暴漲20%-30%，因爲公攤成本還是要攤到你身上的——走廊你沒走嗎？電梯你沒用嗎？就像考試，是60分算及格還是80分算及格？按80分算及格，及格的人就少一些，但排名還是一樣的，其實並沒有改變你自己真實的學習情況。並不是我們取消了公攤面積，公攤就沒有了，房子就可以沒有電梯間、沒有走廊、沒有樓梯井、沒有控制室的面積、沒有物業用房的面積、沒有監控室的面積、沒有設備層的面積。這裡我是從開發商會計覈算角度說的，其實賣得出的銷售定價，與供求關係有關，與成本無關。這更說明計較公攤面積沒有意義。而且走廊寬、電梯大，大家也增加了舒適度。好的體驗感會增加需求、提升定價的。
08
一定要多生孩子，至少是兩、三個
我不贊同以房養老、不生孩子這種做法。第一，生孩子是我們整個社會往下延續的必要條件，也是我們晚年生活有所依靠的必要條件。你去看看處在養老院的人是什麼狀態，你就知道，有個孩子，即使對你不夠孝順，或者能力不夠，沒辦法天天伺候你，但畢竟有孩子和沒孩子不一樣。養老院受欺負的那些人，全是沒有孩子的，有孩子的一週來一次，護工們還是要考慮考慮，你虐待人家的老人，孩子會來找你的。
當然了，我還是主張居家養老。和自己的親人住在一起，早期父母還能動的時候，子女適當的照顧即可；父母八十來歲時需要照顧的時候，子女一般也就退休了，可以全力照顧；實在照顧不了的時候，送養老院，可以經常過去，這樣就好很多。你說你沒有子女，在家裡摔倒了都沒人知道，你打電話都不知道打給誰，那怎麼行呢？一定是子女越多越好，雖然此前有養育壓力，但長大了就好了。像我們是五六十時代出生的人，我們家兄弟姊妹六個，總體上都很孝敬，有出錢的、有出力的，父母就很幸福。我不在老家，壓力就很輕，我多出一點錢，我的姐姐哥哥們多出一些力。父母身邊孩子多，始終能看到眼前的第二代、第三代甚至第四代，他們的精神狀態完全和孤獨老人不一樣，他們活九十來歲很正常。
要是沒有子女，沒人管，摔倒了沒人扶你，或晚扶一會兒就完了，某些疾病遲送醫院一會兒就完了。而有子女的父母，歲數大了，即使子女白天不能陪你，晚上過來睡覺，或者讓孫子過來睡覺，有點意外他是知道的。沒有孩子誰管呢？養育孩子不要想成本，子女將來如果有出息，他也會賺更多錢的，以後父母也可以分享。一定要多生孩子，至少是兩、三個，保證我們整個社會延續，也保證家庭的延續。如果家族到你這兒就劃了句號，那不太好。
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