調降不動產放款 老屋重建融資卡關

安信建經總經理張峰榮。（安信建經提供／王莫昀臺北傳真）

央行於下半年要求銀行業提出自主管理不動產貸款具體量化改善方案，尤其全體銀行「不動產貸款佔總放款比率」（以下簡稱爲不動產放款集中度）升爲37.4％，9月又升至37.5％，達到歷史次高水位，央行認爲有降低的必要。

其次，央行也希望降低「不動產放款比率」，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30％（《銀行法》第72之2條），因此銀行多以28％～28.5％作爲內部警戒值。雖然都更、危老被排除於《銀行法》第72之2條之外，但卻會增加「不動產放款集中度」，導致銀行緊縮老屋重建相關貸款，造成重建融資取得不易。在此，筆者建議請政府應重視老屋重建與國人居住安全，儘快跨部會協商出因應措施，否則老屋重建效率恐會陷入停滯。

雖然銀行業者聲稱「會配合政府政策」，雖不會直接衝擊都更、危老重建融資撥款，但形勢比人強，在央行三令五申要求銀行必須降低「不動產放款集中度」的環境下，銀行對於老屋重建貸款審覈趨於嚴格，尤其危老重建案受到的衝擊較大。

由於危老重建案的基地面積通常相對較小，實施者多爲小型建商，如今銀行普遍篩選「優質客戶」，部分小建商被拒之門外，比以往更難取得融資。反觀都更因基地面積相對較大，承作者多爲中大型建商，取得融資的阻力較少一些。

觀察目前危老重建融資取得不易，大概可歸類爲以下幾種情況：一、銀行只承作舊戶，拒接新戶：部分銀行把放款額度留給過去經常往來的舊客戶，這種決策可以理解，只是此種情況會抑制專作危老新銳建商的生存空間。二、銀行挑選優質客戶：部分銀行只承接規模較大型建商土建融，小建商易遭排擠。三、銀行挑利潤高的案件：部分銀行將土建融利率大舉提高到3.5％以上，利用高利率來以價制量，並挑選與承作利潤高的放款案件。

當危老重建的融資成本驟增，實施者提供給地主的分回條件可能縮水；分回條件一旦減少，地主願意參與重建的意願隨之下降。因此，這是一個環環相扣的棘手問題，若此情形未能獲得紓解，接下來危老重建案數量或許會結束高速成長的態勢。

從金管會公佈的土建融最新逾放比率僅約0.02％，甚至比房貸逾放比0.06％更低，意味着國內建商，包含危老重建的建商，普遍擁有滿健康的財務。因而，若政府有意加速推動老屋重建，並落實國人居住安全的承諾，還盼望官方能夠討論出一個適宜的協處措施，別讓老屋重建動能戛然而止。