地方政府躍最大盤商 爲中央政府打房最大對手

金融圈人士指出，對地方政府而言，除了依賴中央政府的統籌補助款之外，另外也必須有自籌財源，這類地方政府在自籌財源上的「財政努力」，也會成爲中央評估是否加碼補助款的重要依據；但放眼望去，除了稅收之外，標售土地取得的收入對地方政府財政而言幫助最大，又能促進地方建設發展，當然要作。就以閣揆蘇貞昌當年任臺北縣長爲例，當年北縣府標售淡水、淡海一帶地區的土地，可說是現在淡海造鎮、淡水有輕軌開發需求最初的源起，而淡水地區的土地標售，當時也爲臺北縣政府進帳大筆的財政收入、並去化相當的債務負擔。

地方政府有建設開發及財政需求，因此不斷標售土地，但只是在中央政府推動管市管制措施，又把建商買地視爲「眼中釘」之下，地方政府的土地標售就會顯得與中央政府打房政策矛盾，更因此大爲折損中央政府所採取的降溫措施。

長期主掌企金、土建融業務的金融圈人士指出，政府供地不斷，使銀行土建融業務難踩剎車。銀行業者指出，央行選擇性信用管制措施接二連三出新招，土建融幾乎每次都有份，但現在供地主力在政府的公有地標售，在各地方政府和中央政府的國產署不斷供地之下，建商也會不斷參與標地，接下來銀行的土建融業務要踩剎車，恐怕很難，包括公股銀行就算硬是以「零成長」自我約束，但後面也有更多的民營銀行「排隊等著作」。

行庫主管直言，由於現在能作大面積開發的私有地已經不多，使得政府釋出的土地現在成爲大宗，並使政府變相成爲土地供應最大的「盤商」，尤其是地方政府，從臺中、臺南、嘉義、彰化、高雄、桃園、新北市，到處都有重劃區標售，且一年好幾次，都吸引建商進場激烈搶標，地方政府加總起來的土地標售，比起國產署的地上權標售還要多很多，已成爲最大的不動產開發土地供給者，且都與重劃區的劃定、開發相關，不僅大批土建融案出爐，這類直接賣斷的地方政府土地標售，未來在房價升溫的帶動效果也比起國產署標售地上權要大得多，最主要在於後者對購屋者缺乏土地所有權的釋出。

而且依照央行的不動產管制令，倘若向銀行進行土融之後，各銀行都要求土融借款者，必須在一年之內取得建照，否則土融就會被質疑是助陣業者「養地」，這使得不動產開發商、建商若怕被降成數，必須一年後就進行建融興建動工，因此接下來房屋供給量將有增無減，舊的餘屋尚未去化，但新的供給量卻會不斷出籠。

近期內就有幾個受到金融圈矚目的地方政府土地標售大案，包括高雄市政府挾臺積電設廠商機大舉標地近5000坪、港灣開發計劃，另外彰化縣、嘉義縣也各有非公用土地標售案正在執行，桃園重劃區也正在啓動土地標售，臺南則是日前啓動新營及永康的重劃區土地標售，不僅全部標脫，而且溢價率接近4成。

金融業者對此分析，儘管地方政府標售，也會強調希望作觀光飯店、商辦大樓、購物中心等非住宅開發之用，但由於標售的時候：「在用途上頂多只能作現有的例如住商用途等分類限制，無法再進而要求非得蓋商辦，而不能作一般住宅開發之用。」這時就成爲盲點，建商集團不斷透過取得政府的土地來投入住宅開發案，這種情況之下，土建融案、乃至於之後的房貸需求就會跟着增加，因此政府的土地標售接連不斷，最後效果等於跟央行選擇性信用管制來「打對臺」。