大陸央媒：一線城市認房不認貸滿月 房市成交衝高回落

大陸房地產。（示意圖/達志影像/shutterstock）

大陸央媒《證券時報》29 日報導，廣州8月30日率先官宣「認房不認貸」至今，距離一線城市落地執行「認房不認貸」政策已屆1個月，政策效果備受關注。新政落地後第一週效果較爲明顯，9月下旬樓市成交開始衝高回落，政策效應在逐步減弱。其中，北京二手房市場近期成交平淡，成交量已基本恢復到新政前水準；深圳周成交量雖未明顯下降，但從委買需求量看已呈下降趨勢。與此同時，新政後一線城市二手房掛牌量持續增加，供大於求矛盾凸顯。

《證券時報》報導，業內人士認爲，樓市復甦的大方向不變，成交回落是正常波動。後續仍需推出一系列新的寬鬆政策來持續推動庫存去化。

與新政剛落地時樓市熱度明顯大漲相比，9月下旬成交開始衝高回落。

《證券時報》報導，「新政後，市場就火了一小陣兒，現在基本沒有成交，店裡有幾個人都休息了。」北京一家大型房產仲介東城區某門店的小劉說，現在約客戶都約不出來，大家都在觀望，上週末很多店面都沒有帶看。

北京某大型仲介在豐臺區某門店的小李也指出，最近市場一般，沒有想像那麼火了，現在雖然有人看房，但成交不多，上週成交量跟新政後前兩週比周均至少下降了50％。

北京另一家仲介豐臺區某門店的小張同樣表示，最近市場成交趨於平淡了。「我們這個區域9月成交了近100單，但是有40多單是新政後第一週成交完的，後面陸陸續續每週成交10多單。」他說，最近店裡成交的客戶，都是外地有貸款記錄的，以前在北京買房只能算二套，首付款不夠，新政後可以算首套了，這類人羣比較受益。

除了成交量衝高回落，多個仲介人員表示，現在問題是庫存量不斷增加，新政後北京二手房掛牌量比新政前增加近2萬套，但去化的沒有增加的多，現在還是買方市場。

實際上，不只北京，其他一線城市深圳、上海、廣州等新政落地一個月的市場變化也有類似情況。

據深圳市房地產仲介行業協會統計，繼9月4日～10日全市二手房周交易量環比增長26.4％後，9月18日～24日周交易量環比小幅下降0.4％，上升態勢中止。同時，二手房在售量持續上升，9月25日突破5.7萬套，較上週增加945套。深房中協認爲，「認房不認貸」政策效應在逐步減弱，周成交量雖未明顯下降，但從委買需求量看已呈下降趨勢。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也稱，雖然從整個月看，政策效果還是很明顯的，9月成交資料肯定比8月好，但一線城市「認房不認貸」政策效力在逐周減弱，從萬得數據看，第三週新房成交就開始回到新政前的局面。

多位受訪業內人士表示，政策效力在落地後第一週較爲明顯，現在開始逐漸減弱了。

中原地產首席分析師張大偉指出，經過接近一個月的政策消化，北京二手房新增掛牌量接近2萬套，總價500萬元（人民幣，下同）以內的剛需房源井噴。針對500萬元以下的主流購房羣體的政策沒有變化，所以使得「認房不認貸」政策影響逐漸遞減，市場在9月最後幾天，已經基本恢復到新政前的成交量水準，估計北京9月二手房住宅網籤量將在1.35萬套，如果近期不出新政，10月可能又不到1萬套了。

《證券時報》報導，「從新房市場看，其實政策效力最明顯的是前三天。」合碩機構首席分析師郭毅說，9月1日至3日，北京全市新房住宅成交量大概是2800～3000套，之後的一週時間政策效力出現了衰減，但成交量也是以往正常工作周的兩倍以上。現在來看，政策效力已經基本消耗殆盡，因爲「認房不認貸」政策本身也就是挖掘北京的一些存量購房需求，即本身就已經在市場上看房選房、但遲遲沒有落定的一類購房人羣。

郭毅進一步指出，從「認房不認貸」對新增購房需求的拉動效果來看，還需要一定時間的消化。因爲對於存量客戶來講，大多數其實已經完成了二手房的成交或者網籤，只是在市場上尋找新房源的過程中有所猶豫，而當下的增量客戶可能面臨的核心問題是，手裡的二手房還沒有處置出去，還不具備「二套變首套」的資格變化，所以他們雖然在市場上看房，但是真正由看房到認購的時間週期會拉得比較長，取決於其手裡的二手房什麼時候真正能夠成交。

「所以我們看到，9月26日北京鏈家響應此前住建部號召把二手房仲介費率由過去的最高2.7％降到了2％，同時買賣雙方各自承擔1％，其實也是爲了促進二手房市場更好地流通。」郭毅說。

據貝殼研究院統計，政策推出後的三個週末均值與8月週末均值相比，一線城市二手房成交量整體增加超四成，京滬分別增加55％、41％；帶看量整體增加20％，京滬持續提升；新增掛牌量整體增加，京滬增加明顯；成交價格止跌回穩，預計9月京滬房價回升約1％。近期掛牌及賣房成交客戶中，換房需求成爲主流，佔比較高，其中京滬超過80％，廣深超過60％。

「當然，也要關注的新問題是，一線城市二手房掛牌量繼續增加，供大於求矛盾凸顯。」易居研究院研究總監嚴躍進稱，這些新增掛牌主要還是希望「賣舊換新」，但很多二手房賣不掉就沒法去換新房，後續還是要有一些新的政策來推進。

郭毅也認爲，房地產市場的健康良性循環需要打通新房和二手房之間的堵點，北京仲介費的調整雖有助於堵點的打通，但是力度遠遠不夠，北京接下來還需要給予剛需和改善人羣一定的政策放寬，才能夠形成對市場可持續性推動力的真正效果。

嚴躍進建議，可以對二手房率先放鬆，以更好促進此類房源的流通。同時，普通住宅標準有必要加快調整和更新，因爲啓動改善型住房消費是新一輪住房需求提振的重要抓手，無論是普通家庭的換房需求還是多孩家庭需求，都需要對普通住宅標準進行優化調整。

郭毅也建議，北京後續能調整普通住宅標準，執行首套房二成首付、利率LPR（貸款市場報價利率）-20BP 的優惠，讓剛需剛改家庭真正享受低首付和應有的契稅減免。

中指研究院市場研究總監陳文靜也說，在房地產市場供求關係已發生重大變化的當下，不合理的限制性政策均有望逐漸優化調整。建議一線城市因區施策優化限購政策，同時通過降首付、降利率、降交易稅費、調整普宅認定標準等方式支持住房消費。