促進金融與房地產良性循環：詳解“白名單”項目“應進盡進”“應貸盡貸”“能早儘早”深刻內涵

21世紀經濟報道 記者李願 北京報道

“對按常規條件流程申請開發貸款的房地產項目來說，按備案方式納入‘白名單’後，即可以享受‘白名單’各項支持政策，更好獲得金融支持、開展項目建設，保障購房人合法權益。”近日，一位長期參與城市房地產融資協調機制相關工作的人士對21世紀經濟報道記者表示。

9月26日召開的政治局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地等。

金融監管總局局長李雲澤在國新辦新聞發佈會上表示，將堅決貫徹落實黨中央、國務院關於房地產工作的決策部署，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，切實做到“應進盡進”“應貸盡貸”“應放盡放”，堅決打贏保交房攻堅戰，促進房地產市場平穩健康發展。

“我們目前正在按照中央政治局會議的精神，抓好貫徹落實。”金融監管總局副局長肖遠企在國新辦新聞發佈會上表示，一是要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”；二是進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”；三是優化貸款資金的撥付方式，做到“能早儘早”。

肖遠企在發佈會上表示，預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。爲做好房地產項目融資，保障房屋建成交付，還會進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早儘早”。

21世紀經濟報道記者瞭解到，截至11月18日，房地產“白名單”項目貸款審批通過金額超過3萬億元。

“應進盡進”預計有多方面效果

“應進盡進”方面，肖遠企表示，經過認真地研究，把商品住房的房地產開發貸款項目全部納入“白名單”的條件已經具備，今後符合“白名單”標準條件的房地產項目，均應該按照“白名單”管理，做到“應進盡進”。

21世紀經濟報道記者瞭解到，爲加快“白名單”項目擴圍進度，做到“應進盡進”，金融監管總局已與住建部聯合印發《關於推動城市房地產融資協調機制“白名單”項目擴圍增效的通知》，並多次召開相關會議部署擴圍工作。

具體來看，9月29日，金融監管總局會同住建部召開機制專班會議，部署擴圍工作；10月28日，金融監管總局聯合住房城鄉建設部召開政策培訓（電視電話）會議，詳細解讀擴圍增效文件內容，向各地下發備案模板，指導各省市穩妥開展工作，確保符合條件的項目全部納入“白名單”。

21世紀經濟報道記者注意到，近期不少地區房地產“白名單”項目數量大幅增加：青島金融監管局披露，該局在前期會同青島市住建局推送三批次64個“白名單”項目的基礎上，推動轄區銀行機構將2025年前到期的117個存量項目通過備案制方式納入“白名單”，截至10月末，“白名單”項目共181個，審批授信809億元；四川金融監管局披露，截至11月17日，已新增322個項目納入“白名單”，已累計通過“白名單”對650個項目授信近2000億元，放款超1600億元，其中50%以上是民營企業，惠及購房者超60萬戶。

上述人士對21世紀經濟報道記者分析，房地產“白名單”項目擴圍預計會產生多方面的效果：一是有利於進一步發揮“白名單”各項支持政策作用，促進更多住房項目建成交付，保障購房人合法權益；二是有利於加大對房地產項目公司的資金支持，提振各方信心，促進房地產市場止跌回穩；三是有利於完善商業銀行開發貸款全流程管理，加快構建房地產發展新模式；四是不會給各方增加更多不必要的管理成本。

上述人士還稱，目前有部分房企對進“白名單”仍有顧慮，誤以爲只有不好的項目才能進，特別是一些大的房企不願意進“白名單”。事實上，房地產“白名單”是所有合格住房開發項目的名單，符合條件的項目均應納入“白名單”，納入後項目管理更加規範，融資更加便捷快速。

“把存量也加入的考慮是，設定了主辦銀行，可以解決更多問題，貸款資金要求封閉管理、專款專用，可以更好保障銀行債權安全、支持項目建設。”在不增加更多不必要的管理成本方面，上述人士進一步解釋稱，很多貸款合同是2024、2025年及以後到期的，有必要通過“白名單”機制覆蓋進來，適用“白名單”支持政策。

房地產“白名單”項目擴圍需要走哪些程序，21世紀經濟報道記者瞭解到，金融監管總局已會同住建部進一步完善了項目納入“白名單”的流程，房企可以按照自身需要採取審覈和備案兩種方式。

“應貸盡貸”已形成一些可行經驗

“應貸盡貸”方面，金融監管總局已指導各家銀行在現有工作專班機制基礎上，進一步加大力度，逐項目落實貸款投放進度，適度下放審批權限，提高審批和放款效率，按照項目建設進度，及時發放貸款。各城市協調機制也要積極協調相關各方，加大問題項目的修復力度，落實貸款發放條件，配合金融機構做好貸款的審覈和發放。

上述人士告訴21世紀經濟報道記者，爲更好做到“應貸盡貸”，各地相關部門、銀行機構已經形成了一些可行經驗，主要在做好項目審覈把關、加強問題項目修復、優化貸款流程、獨立自主審覈、單列授信額度、落實盡職免責要求等方面。

在加強問題項目修復方面，對不符合條件的項目，協調機制組織房地產企業針對性做好問題修復。例如，對於“四證”不齊全的項目，可由自然資源、住建部門等研究推進辦理；對於抵押物不足，可由城市協調機制推動房企增加補充合格的抵押物等。

21世紀經濟報道記者瞭解到，據初步統計，全國已有超1000個問題項目經修復後納入“白名單”，獲得銀行融資支持近2000億元。

例如，廣東東莞市某項目入市銷售後持續遇冷，開發商資金壓力加大，項目建設進度不及預期，導致購房人更不敢購買。項目納入“白名單”後，浙商銀行東莞分行批覆授信額度7億元，完成投放6.8億元，帶動購房人信心大幅提升，項目短期內新增銷售住宅50套，回款金額約1.6億元。

在做到“應貸盡貸”的同時，金融監管總局也高度重視金融風險防範工作。21世紀經濟報道記者瞭解到，有的“白名單”項目在獲得融資建成後，銷售回款情況明顯好轉，不僅保障了新增貸款的安全，也提升了對存量債務的清償能力，實現了房地產與金融的良性循環。

“金融機構對房地產融資是按照市場化、法治化原則開展的，授信審批、貸款發放、風險管理等都有嚴格的制度、標準和要求。”上述人士對21世紀經濟報道記者表示，最高人民法院出臺通知明確金融機構爲支持“白名單”項目建設施工提供的新增貸款、發放的併購貸款等賬戶及其資金，不得因本項目續建工作之外的原因採取凍結、扣劃措施，這些都爲信貸資金的安全提供了堅實保障。

“能早儘早”助力房企加快項目建設

按照擴圍工作要求，房地產“白名單”項目要優化貸款資金的撥付方式，做到“能早儘早”。今後，商業銀行可以在與房地產項目公司協調一致的前提之下，根據房地產項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發放至房地產項目公司開立的項目資金監管賬戶，後續依據實際用款申請，從監管賬戶受託支付到用款對象，把資金撥付的時間提前，只要授信審批通過後，就可以把全部貸款發放到房地產項目公司的資金監管賬戶。

目前，商業銀行是按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司，並直接受託支付到材料商、施工方等上下游企業。

上述人士對21世紀經濟報道記者分析稱，將全部貸款提前發放至房地產項目公司開立的項目資金監管賬戶，對於房企而言，一是賬面上將有更多現金資產，有利於改善企業的資產負債表，增強賬面流動性和財務實力；二是可以給施工方、材料商等上游企業更爲確定的資金支付預期，並保障按時款項支付，避免產生拖欠，有效滋潤供應鏈上的上下游企業，也能加快工程施工進度，確保項目竣工交付；三是可以打消各方對房企後續融資無法按時到位的顧慮，增加對開發項目資金保障的信心。

“對於銀行而言，僅在貸款發放進度方面有所改變，後續仍要按照工程進度，覈驗相關憑據進行受託支付，從而實現封閉管理，專款專用。”上述人士同時強調。

近期，廣西玉林市房地產市場止跌回穩趨勢較好，“白名單”項目公司加快項目建設意願強烈，對貸款資金有較大需求。在瞭解項目公司意願後，農業銀行玉林分行快速落實“白名單”擴圍增效政策精神，主動與項目公司進行溝通，雙方協商一致簽訂《項目資金監管協議》，並在農業銀行玉林分行開立項目資金監管專戶，超1億元開發貸款一次性撥付到賬，並實行專款專用、封閉管理，積極助力房企加快項目建設。

銀行放款後，項目公司短期內實際用款3000萬元用於項目建設，項目建設進度較資金撥付前提升了15個百分點，項目優質形象進一步建立。在資金提前撥付保障下，當地購房者也對項目交付信心增強，售樓中心人流量大幅上升，商品房銷售套數同比增長了55%。

21世紀經濟報道記者瞭解到，爲進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，金融監管總局將指導各級協調機制、金融機構建立“白名單”擴圍統計報表和工作臺賬，逐個項目進行統計分析，及時監測擴圍工作進展情況；建立定期通報、約談機制，對工作進度慢、積極性差的地方及時進行督促指導，鞏固和擴大城市協調機制工作成效，更好滿足房地產項目融資需求，支持打好、打贏保交房攻堅戰。