從“賣舊換新”到“以舊換新”，一字之差，揭示了樓市尷尬的真相

今天是9月12日，隨着越來越多樓市利好落地，沉寂已久的房地產市場也熱鬧起來了，置換需求正在逐漸被釋放。一、賣舊換新在近期多城落地“認房不認貸”後，樓市出現了一個有意思的現象，新房成交量上升，二手房掛牌量也在激增。其實不止現在，包括今年3月“小陽春”的時候，樓市也曾出現過這樣的現象，二手房掛牌量激增引發關注，背後究竟是何原因？主要就是“換房”需求。當前樓市，老百姓還缺房子住嗎？當然不缺，央行都說了“我國城鎮人均住房套數已達1.5套”，現在的老百姓買房，更多是爲了更美好的居住，也就是樓市僅剩的兩大主力軍之一改善羣體。買新房賣舊房，出於籌集換房資金也好，或是緩解經濟壓力也罷，二手房掛牌量就這樣越來越多。在今年“認房不認貸”落地以後，一線城市和核心二線城市的“購房門檻”大大降低，不止本地居民在“賣舊換新”，包括周邊城市部分居民也加入其中，或許這就是所謂“虹吸效應”，畢竟大城市的基本條件擺在那裡，能在大城市擁有一套住房的機會並不多，“限購”可是實施了10餘年，如今終於放開了，稍微有點經濟能力並且也有換房需求的，當然會抓緊這次機會，尤其是在一線城市，比如京滬，樓市越熱鬧，“賣舊換新”的人就越多。

二、以舊換新大城市“賣舊換新”，造就了一場樓市盛宴，小城市自然也不甘落後，然而城市基本條件不同，卻不能盲目跟風，於是“以舊換新”來了。近日，山東淄博推出購房“以舊換新”活動，即舊房換新房。具體如何操作呢？就是購房者付訂金後，房地產商會爲購房者將新房保留一段時間，這期間購房者把舊房賣掉，就可以把錢拿來買新房，如果沒賣成功的話還是把訂金返還回來。沒錯，就是那個因燒烤“火出圈”的臨淄，又來整活了。據悉，本次活動是由淄博市房地產開發協會和淄博市房地產經紀與評估協會聯合發起，目的是爲了加速存量住房成交。“以舊換新”活動的推出，是小城市房地產市場的持續低迷。相比較大城市的“一鬆即熱”，比如一線城市新政落地後樓市馬上一片火熱，反觀廣大三四線城市，樓市幾乎已經完全放鬆，可謂是“應出盡出”，然而樓市卻依然不見好轉。這背後，是小城市房地產市場成交量的持續下行，無論新房還是二手房，通過“以舊換新”，一方面加速二手房流通，一方面提高新房成交，可謂是“一箭雙鵰”，不過效果如何，還有待觀察。

三、無人接盤從“賣舊換新”到“以舊換新”，無論是大城市還是小城市，二手房都存在去化週期長的問題，這背後，是樓市關鍵一環的缺失。無論是“賣舊換新”還是“以舊換新”，都揭示出房地產市場的傳導鏈條，先有剛需買首套房，之後又能力了就換新房，也就是改善置換，於是就“賣舊換新”或是“以舊換新”，再有剛需來接盤，房地產市場實現順利流通，如此就形成了完整的閉環，這或許也就是高層期待的房地產健康可持續發展。然而如今的樓市，二手房掛牌量持續激增，大量房子無人接盤，樓市最底層也是最關鍵的一環，缺失了。剛需無人接盤，不是“心有餘而力不足”，畢竟如今的房價一路下跌，很多城市房價已經跌回了兩三年前，只是如今的樓市，剛需是“心無餘力也不足”，房價預期、收入預期、樓市風險這三方面因素，纔是剛需不願接盤的關鍵。當然，房地產市場的基本盤變化也是事實，高層已經明確指出，我國房地產市場供求關係已發生深刻變化，以後長期一段時間，或許一直都會是，買方市場下，如何抉擇，不難想象。

綜上所述，大城市“賣舊換新”，小城市“以舊換新”，一字之差，揭示了當下樓市的尷尬場景，對此你怎麼看？歡迎在評論區留言。