從1.7萬/㎡到4萬+，新塘一手價差居然這麼大！

這個十一長假，廣州哪個區的房價更有看點？

綜合“金九“到”銀十”的新盤表現，一個小小片區內，一手房價竟能覆蓋1字頭、2字頭到3字頭、4字頭，找遍廣州如此魔幻的組合，稱得上只此廣州東新塘一家。

從1.7萬/㎡起的山景盤，到破4萬/㎡的CBD摩天豪宅，沒錯，現在的新塘樓市，就是如此豐儉由人。

賣得最貴的，當然還是靠近新塘TOD的一線。

當你看到這樣密集的高樓街景，是不是有點CBD的feel了？

沒錯，在新塘TOD，幾棟高樓已初現雛形，這裡同樣被稱之爲廣州東部樞紐CBD。

先看看規劃，除新塘TOD與凱達爾樞紐國際廣場外，保利天際規劃1棟超300米寫字樓，廣州城投規劃2棟寫字樓，率先封頂亮相的，則是廣匯新世界金融中心2座寫字樓。

其中1棟240米高，是片區首個封頂的甲級寫字樓；另一座200米高寫字樓，則由新世界自持經營。

從介紹中，這也是新世界在廣州東部打造的首個Co-City都會融合體，集甲級寫字樓、瑰麗旗下星級潮牌酒店、廣粵天地式時尚街區於一體的項目。

正因如此，能集齊如此多“高大上”資源的56層高摩天住宅——廣匯尊府，自然成爲目前新塘價格最貴的項目。

目前項目報價約35000-42000元/㎡，在十一期間，項目也推出約92-130㎡「空中闊景疊墅」全新準現樓，均價約3.6萬/㎡，層高5.8米真複式設計，總價約320多萬/套起。

實際上，整個所謂廣州東部樞紐CBD核心區只規劃了3個一手住宅，除了廣匯尊府外，目前保利天際住宅部分也已經售罄，最後一個在售的項目是與廣匯尊府一街之隔的廣州城投·禧悅府。

目前廣州城投·禧悅府在售5號樓，2梯4戶設計，89㎡三房一衛、102㎡三房兩衛、122㎡四房兩衛，均價3萬/㎡，帶精裝修交付。

可以說，如今買在新塘最核心的板塊，基本要3字頭。

看完貴的，當然新塘便宜的新盤選擇更多。

例如，離廣匯尊府直線不到約4公里的陳家林，就有截然不同的畫風——CBD和山景村貌並存，這也是新塘的現狀。

位於陳家林的新盤山水合悅，在央企信達接手後重出江湖，項目於今年中秋節開盤，目前洋房總體均價1.8-2.1萬/㎡，帶項目稱的豪華裝修，其中特價單位一度低至1.7萬/㎡。

儘管價格便宜，但從定位上看，山水合悅同樣是整體偏重於改善和舒適性。

首先是整體容積率，作爲一個主打別墅的產品，容積率非常之低僅1.14，算得上近年來廣州數一數二的新盤。

其次是地段上，配套不足山景來湊，外面有山內部也有山，10棟洋房佈局也是圍繞項目內部山景展開；

最後是產品上，目前主推的110㎡大三房、132㎡五房，清一色偏重於改善型設計，空間格局比較大。

另外，別墅總價550萬起，有點像近十年前科學城別墅的價格，可滿足別墅黨的情懷之餘，價格也不算貴。

因此，這個價位的產品，其實主要滿足兩種人羣，一方面是一些科學城外溢的需求，畢竟未來寧埔大道通車後，去科學城基本15-20分鐘；

另一部分是新塘本地置換型客戶，比如片區大量樓齡時間長的住戶，不花多少錢，就能換新房子。

從1字頭到4字頭，那麼，新塘的真實定位是“幾字頭”？

恕我直言：目前的城建值1字頭、配套值2字頭，PA（潛力）值4字頭！

尤其是今年遇到的市場行情比較特殊，PA恐怕短期難以兌現。

一方面，增城成交量還領跑廣州各區，但房子越賣越多，價格持續低迷、投資客逐漸撤退，讓各方不得不採取多項必要的措施。

例如，除了普遍的“價格戰”外，在土地供應上剎車更加明顯。

今年廣州3輪土拍，增城全區一共才掛出4宗宅地，其中第一輪成交的2宗宅地，其中1宗就是位於新塘，第二輪流拍1宗，第三輪掛牌1宗。

“水多了加面，面多了加水”，從源頭控制供需關係，可以說是穩定增城市場的有力措施。

同樣的道理，面對呼聲很高的二手交易“增值稅5改2”，看似能激活市場，但爲何遲遲不推出？

恐怕最大原因還是在於，能促進賣房，卻未必能促進買房！

短期加大供應，只能造成大量拋售，瞬間擠兌市場價格，這對一二手庫存保有量都很高的新塘乃至增城而言，只會造成更混亂的局面。

畢竟在主城區政策不鬆綁前提下，“不限購”的新塘還能喝口湯，倘若有一天大哥們想喝湯了，那麼，小弟恐怕就要徹底喝西北風了。

因此，房子很多的新塘，歸根結底還是得看配套的兌現力。

新塘TOD講了這麼久，實際上，目前對上班族最實在的線路，還是隻有13號線一條地鐵。

長遠來看，近期傳聞頗多、推進速度明顯加快的地鐵28號線，新塘就能覆蓋陳家林站、新塘站兩個站點，這纔是結結實實的利好。

都說喜歡什麼，就去追求什麼！

不管你眼中的新塘值幾字頭，若想投資保值，物以稀爲貴，Location is everything！

自住，那就看看荷包，怎麼開心怎麼來吧。