超預期的降息，來了！
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10月21號LPR利率最新報價出爐，1年期和5年期（房貸）利率均下調25個基點，其中5年期LPR降爲3.6%。
高達0.25%的降幅超過了絕大部分研究機構前期的預測，不過馬後炮的講，對抗通縮壓力的話，大幅度的降低利率的確在情理之中。
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首先要明白這次大幅降低利率的兩個目的。
第一是繼續刺激和托住樓市，配合上之前的首套二套15%的高槓杆政策，讓低首付+低利率成爲促進個體進場買房的最大人工“潤滑劑”。
低首付對應低儲蓄，低收入對應低利率（未來還會降低），所以更直白點講，就是向儲蓄可能沒那麼多收入可能沒那麼高的人羣，打開了進場購房的大門。
第二是爲了穩住那些蠢蠢欲動準備拋售離場的人去，以降低利率這種方式直接減輕高位站崗人羣的持有成本。
從而儘量抑制因爲資產價格下跌疊加持有成本居高不下而導致的拋售潮，避免大量房源掛牌出售後的格碾壓而導致進一步價格下跌的死亡螺旋。
所以這次LPR降低的是利率，推動的是進場人數，穩住的是資產價格。
某種程度上來說，金融系統的讓利，央行的降息降準等宏觀的保駕護航，本質上其實都是爲過去過度依賴房地產發展造成的資產泡沫來買單。
太多的債務堆積在個體的頭上，換來的是以土地財政爲發動機，以房地產爲火車頭，以房地產上下游幾十個相關產業爲車廂的“地產號特快列車。
這趟列車，在拉動了過去十幾年GDP高速增長的同時，也帶動了地方以土地爲錨的土地金融化式舉債發展。
而地方又以房地產帶動的土地金融來舉債“養”出了更多的基建和大量的招商引資。
於是我們看到的城市日新月異的變化，更便捷的交通，更環保的環境，更完善的公共資源，更多的可以選擇就業在家門口的落地產業。
陽光的一面是值得肯定的，但同時陰影的一面也在落下，在這種房地產爲表象以土地金融爲內在的發展模式下，居民端必須爲經濟的發展而吃下絕大部分債務。
這個“吃”的具體化行爲就是買房，通過居民端購房來支持土地金融化的底層邏輯，以此作地方經濟發展的燃料。
買房不是買菜，不是塊八毛可以解決的事情，因此一旦買房就相當於讓一個普通個體或者家庭和一份沉甸甸的債務結下了“不解之緣”。
而這之後再想讓這個個體或家庭在其他領域貢獻較多的消費，就多少有點過於樂觀了。
所以我們看到了刺激內需的會議越開越頻繁，下鄉的家電和汽車來了一遍又一遍，但效果卻總是差點意思。
原因還是在個體身上，個體無法用增長的收入卸掉身上的債務擔子，所以只能做存量分配。
就這麼多收入，房貸吃一點，消費就少吃一點，這個消費少不一定少的就是消費的頻次，也可能是消費的價格和級別。
電商領域拼多多的異軍崛起，還有淘寶以及京東集體發力殺回低價區間，也許就是相對較好的佐證。
顯然，債務驅動型經濟發展模式的還債期代價正在一點點展現出來，從居民端上來講保守性的使用貨幣的策略成爲了相當一部分普通收入個體們的一致選擇。
有計劃的開銷，有準備的儲蓄，不透支的消費理念。
居民端開始對未來經濟發展的保守預判，對自己收入未來增長的保守預期，對不確定風險的加劇擔憂，對債務的逐漸愈發抗拒。
堆積中的錢開始變多，流通中的錢開始變少，雖然我們一直避免和通縮這個詞掛鉤，但在9月6號的第六屆外灘金融峰會上，前央行行長易綱還是說出了那句：“中國現在應該把重點放在抵擋通縮壓力上”的預警。
所以除了作用於房地產領域之外，降低LPR利率還想作用的就是釋放那麼“一丁點”的消費能力
從存量房貸利率降低，到LPR大幅度的繼續下降，看得出來“一魚兩吃”的路子上面有關部門也知道是行不通的。
於是通過不斷的降低債務利率，比如LPR的降低來修復居民負債空間的經濟政策轉向開始出現
畢竟居民的可支配收入就這麼多，房貸又拿走了相當一部分工資剩餘，剩下的還得顧着日常消費和家庭基本開銷，再加上個孩子的教育開支，基本上可結餘的不會“很多”。
這點結餘一部分家庭大概率會選擇儲蓄起來，過去幾個月央行報告中居民儲蓄的幾次亮眼的成績就是個體對待消費以及對未來經濟增長預期趨於保守的最好詮釋。
沒辦法，沒有完善且具備普遍性的福利兜底機制，個體只能用儲蓄給自己買一個未來還算可靠的安全感。
而基於這種保守趨向在居民端的蔓延發展，即使調控的刀法再精湛，這條“消瘦”的魚兒也做不出兩種吃法，個體的肩膀沒辦法同時挑起樓市和內需的兩個擔子。
所以LPR只能讓利，也必須讓利。
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LPR利率還會繼續接着降低，因爲拆解居民端債務的任務絕對不是指望這一次就可以完成的。
要清楚一點，過去以房地產爲主要媒介之一的債務驅動型經濟增長的勢頭非常迅猛，但這種迅猛總是持續不了太久就需要補充“燃料”。
每次一補充都是債務負擔的加重，也是對未來某種程度上的透支。
樓市08年到15年這段長期增長階段迎來的是天量的新房庫存，最後是棚改貨幣化用更高的槓桿推後了本該當時就嘗試解決的問題。
問題是解決了，但高槓杆+高負債+增速遠不及房價漲幅的個體勞動性收入卻成了第一次棚改後留給未來經濟的安全隱患。
接着就是16年到2021這一階段，結果21年中在三道紅線收緊房企融資的血管後，債務的重擔終於壓垮了樓市，這時候轉過頭再指望居民端買房已經不現實了。
居民端不是聚寶盆，更不是搖一搖就掉金元寶的發財樹，在第一次棚改後居民端就已經陷入了左手高房價右手低增長（相對於房價的個人收入）的尷尬時期。
而這種尷尬期註定了，樓市必然會重新像15年一樣陷入去庫存的泥潭，而不同的是面對當前居民端更高的槓桿率和相對更高的房價來說，這一次無法再像2015年那樣“鯉魚翻身”了。
所以說之前住建部講過的“止跌回穩”就是一次面向市場發出的非常務實的信號。
能不再下跌，能穩住價格，就已經算是未來一段時間裡樓市可能獲得最大勝利。
而即使這種對於相對於以前的樓市高增長來說相當務實的房地產的預判，也需要LPR繼續不斷的下調利率纔可能實現。
讓利不能停止。
另外，接下來和LPR一起降低的還有存款利率。
我們都知道存款對於銀行來說是負債端，而存款利率則是銀行的負債成本，所以存款利率的而降低一方面是給銀行撐開利差空間，讓銀行的利潤不至於捉襟見肘，另一方面也在對抗通縮。
其實遠不用等到未來，當前的存款利率就正在從中小銀行到大型國有銀行全方位無死角的大面積進行降低。
“都別存錢了，能花錢的去消費，不願意消費去投資，讓貨幣趕緊流通起來”。
政策導向意圖是明確的，但目的不一定能達到，低利率恐怕很難把投資路子少的可憐的普通個體的存款趕出銀行。
不是存在那非要爲了幾個利息，只是單純的給自己收入增長不確定的未來做一份儲蓄。
投資和消費，個體當前都不是很感冒。
做那些捲成紅海的實體投資怕自己成爲屍體給那些“禿鷲”吃掉，去消費又擔心花掉的錢自己賺回來太難太辛苦。
通縮的影子已經照了下來，你的支出是我的收入，個體收入預期降低，消費預期就會跟着走低，而支付越走低，未來的收入必然一起跟着下降。
所以在還沒走出通縮的陰影前，思前想後，居民端大概覺得還是存着好。
有意思的是在過去通脹這個詞總帶有一定的威懾性，讓個體總擔心銀行裡的存款，擔心會被通脹稀釋掉自己那點勞動剩餘，於是左看看右看看希望找個地方把錢扔進去，然後祈禱跑贏通脹。
樓市在很多時候就承擔了這個“對抗”通脹的角色。
可目前的房地產顯然併不併具備與通脹對抗的功能，自身價格泡沫的搖搖欲墜，以及三番五次用政策救市後依然疲態盡顯的市場行情早已經讓其失去了對抗通脹的神聖光環。
再加上關於通脹的討論和研報已經被通縮逐漸擠佔，成爲在宏觀經濟中“引人注目”的C位一樣的存在，個體的儲蓄，很難再被“勾”出銀行。
貨幣被以儲蓄貨或其他方式窖藏，通縮壓力就會繼續增大，從國家統計局前三季度的數據可以看得出來，尤其是CPI和PPI這塊，基本在數據層面上已經較爲明顯的表現了通縮的風向。
LPR和存款利率的雙降低，或許（可能性較低）可以把更多的貨幣從房地產上拉出來（降低利息支出），但想要走出通縮的陰霾，金融政策恐怕還得加把勁。
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其實很多時候我們關注LPR只是把問題表象化了，更多的需要看到背後的原因。
內需消費的不振，樓市新房去化和二手房拋售的壓力，這些都是LPR降低的動力所在，而更深層次的原因依然是有效需求的不足。
想消費的心勁還在，但想消費的能力是不是和心勁匹配就很難說了。
繼續讓利吧，在收入增長和分配改革依然還沒完全到位之前，只有通過利率上的讓利間接減輕居民端的債務負擔。
從平減指數連續七個季度是負值的數據來看，實際利率依然高於名義利率，所繼續以降利率的方式來拆掉居民端債務的操作勢在必行。
利率還是太高了。
只有居民端負擔輕了，有效需求自然能上來一些，而有效的需求對衝的則是旺盛的生產，只有這樣CPI與PPI壓力還有通縮其他方面的影響等等一切的麻煩纔可能會得到部分的緩解。
回頭想想很有意思，當初通過房地產爲錨點的拉動經濟增長獲利的方式有多輕鬆，現在的維護房地產被債務咬住不放的樣子就有多狼狽。
當然，微觀上或者說具體到個體身上，任何一次降低LPR利率都是實實在在的讓利，是可以讓每個在樓市負債的個體切身的體會到債務壓力的直接降低。
可以肯定的說，這是務實的直接的，且能在最短時間內發揮效果的“優秀的金融政策”。
不過能發揮效果不等於能全盤救活。
如果指望LPR的降低，就會讓樓市打翻身仗，讓房價甚至再次衝回上行通道的話，那還是多少帶點天真了。
經濟的轉型是必然，房地產的擔子肯定會逐漸交給其他高新產業來挑，而這個速度在接下來的時間裡會越來越快。
所以除非你是高淨值人羣，投資個把一線城市的核心區域的房產作爲資產配置調整中的一環的話，不然最好還是審勢而行。
絕大多數城市的房地產，夕陽了。
就這樣。
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