不割肉就不會虧，站崗2年的增城，有望再破4？

只要不割肉離場，總能等到出頭天。這話放在股市未必對，但放在樓市卻百試百靈。

最近的廣州樓市，對這種“過山車”體驗最有發言權的，莫過於沉寂多時的新塘板塊。

01.

黃埔收緊 東莞打補丁

增城坐收漁利 多盤喊漲！

先是開年以來，黃埔人才購房政策收緊，社保年限半年提至兩年，隨後多個熱門盤傳出不接待“外地客”，加上銀行放貸嚴打，有樓盤開始“挑客”，鼓勵全款優先，部分投資買家不能不“另謀陣地”。

而2月27日起，東莞也升級了限購政策：二套房首付提高10%、連續繳納社保年限從2年拉長到3年、打擊假離婚，離婚追溯期長達2年，打足“補丁”後，原本過熱的東莞樓市也不得不“急停剎車”。

黃埔和東莞一西一東，擡高門檻，夾在中間不限購的增城，突然“坐收漁利”成爲最近的投資窪地，有機會在今年承接兩端的投資需求外溢。去年廣州普漲，增城房價不升反跌淪爲“小透明”，如今可以算是“熬出頭”了。

有媒體報道，近日部分深圳客已轉戰增城，而利好也馬上傳導到市場，多個增城樓盤宣佈漲價，其中靠近黃埔的御溪世家全線產品價格上調2%，新塘的合景譽山國際單價漲1000-1500元/平，朱村板塊的保利中海金地·大國璟從2萬/平漲到2.3-2.4萬/平。

到底增城還能不能買？一定要買，應該怎麼選？本期本站房產就以增城的“房價擔當”新塘板塊爲例，爲大家梳理清楚：一邊跌一邊漲、不按套路出牌的增城樓市還有沒有機會？

02.

一邊在跌，一邊在漲

3公里內價差最高1萬/平？

提起新塘，最繞不過的“神盤”就是碧桂園雲頂，作爲曾經名噪一時的“地王”，早在2018年，項目最高價就曾賣到4.1萬/平，當時均價在3.6萬/平左右，但到了2019年年中，整體已經回落到3-3.2萬/平之間，結果沒想到2020年疫情後，直接跌停板，跳水至2.5-2.6萬/平。

2年時間，對比早期開盤，碧桂園雲頂的房價幾乎腰斬，即使和成交最旺的時期相比，降幅也達到7-8千/平，根據統計分析，如果是在2018-2019年，以3.4萬/平買入140平四房，如今，對標同樣品質的樓棟、朝向、戶型，還要虧損7千/平，一套貶值百萬。

但如果以碧桂園雲頂的房價軌跡來定義新塘樓市，則是大錯特錯。

目前，新塘樓市的熱點集中在TOD板塊，而在碧桂園雲頂只賣2.5-2.6萬/平的行情下，直線距離僅3公里的廣匯尊府，自去年開盤以來，卻連連喊漲，如今報價直逼4萬大關。

廣匯尊府屬於新世界“尊”字系高端產品，銷售稱，品質對標的是珠江新城的廣粵尊府。項目共有3棟住宅，54-56層高，主要爲複式，包括少量平層，3梯6戶至4梯12戶不等，目前均價3.4-3.9萬/平。

目前在售的是複式住宅，5.8米高，戶型主要包括95平、100平和125平四至五房，本站房產在現場計價發現，95平復式，中低樓層，總價350萬，折後320萬，首付3成96萬，月供1.2萬左右。

值得注意的是，增城雖然不限購但限貸，開年以來，各大銀行“接力貸”已經取消，借父母首套資格購房的方式被封堵，所以如果是二套以上，只能全款或做信用貸。據瞭解，由於房貸收緊，目前銀行信用貸反而寬鬆，而且利率非常低，但貸款年限最高僅爲8年，前期還款壓力大。

此外，廣匯尊府後續還有125平的平層四房，但根據銷售透露，屆時平層的價格肯定要比目前的複式貴（通常複式因爲使用率高，定價爲同小區平層的1.5倍左右），具體面市時間待定。

聚焦新塘板塊，目前單價超3萬的一手洋房並不多，另一個是廣匯尊府隔壁的保利天際，目前在售115-140平三房和複式四房，其中平層單價3.2萬/平，複式單價3.5萬/平左右。

雖然保利天際價格比廣匯尊府稍低，但由於廣匯尊府有更小的95平戶型，而且還做到四房，總價門檻更低，如果考慮未來承接黃埔和東莞的需求外溢，可能會更受投資客的歡迎。

而同板塊的招商臻園，前身也是“地王”，曾經也一度因爲房價跳水而成爲“網紅盤”，去年年初甚至賣出1.9萬/平的“麪粉價”，後開始回調，但目前在售大戶型，價格也僅爲2.8萬/平。

整個新塘TOD板塊，3公里範圍內，單價相差最高達破1萬/平，即使剔除產品的區別，價差也有4-5千/平的空間，地段價值相似，高價盤憑什麼賣得動，新塘如今的溢價點在哪裡？

03.

邏輯分化，越貴越漲

高溢價要能講出“新故事”？

一邊跌一邊漲，新塘板塊的樓市邏輯出現明顯的分化。那麼，到底怎樣的樓盤在漲，爲什麼能漲，還能漲多少呢？

事實上，研判各盤的定位不難發現，跑贏的廣匯尊府和保利天際，掉隊的碧桂園雲頂和招商臻園，雙方最大的區別是，前者匹配了產業和交通，而後者還是傳統做住宅的思維。

長期以來，新塘乃至整個增城，最被詬病的就是城市面貌落後和產業結構低端。作爲GDP僅高於從化、位列廣州11區倒數第二的增城，太需要一張真正拿得出手的城市名片了。

如今，增城已經有13號線和21號線，未來新塘站還將成爲東部交通樞紐，交通逐漸成熟，因此，圍繞TOD打造成核心商務區，就成爲目前撬動板塊價值最直接最有效的提升手段。

再來看廣匯尊府和保利天際，兩個盤都緊鄰新塘TOD，而其中廣匯尊府建設有2棟200-240米商辦寫字樓，屬於廣匯新世界金融中心，未來大部分單位爲新世界自持，而保利天際同樣也配備了1棟335米的超高寫字樓，未來將是板塊的地標。

所以，現在新塘不缺房子，缺的是未來能給板塊“鍍金”的房子。對自住買家來說，房子的賣點不再是“性價比”，而是“身份感”，而對投資買家來說，更看重的是房子能不能“講故事”，有沒有區域內稀缺的“溢價點”。

所以未來新塘的房價可能還會進一步斷層，漲的繼續漲，跌的就算回調，空間也有限。

總的來說，2021年增城確實出現了買入的機會，但買入的邏輯已經發生變化，千萬不要像前兩年，貪便宜選擇所謂的窪地，數據已經一次又一次證明，樓市是一分錢一分貨，越便宜越容易被套牢，相反，不是因爲高地價才賣得貴的價值盤，常常在牛市起來時漲得更快。

當然，這波行情首先利好的還是新塘板塊，如果是在2018年高位買入非核心區域的買家，想在今年解套恐怕還有難度，畢竟2020年，增城是廣州11區中唯一二手房價同比下滑的區域，跌幅還高達6.5%，高位站崗的想要把去年跌的漲回來，再吃點肉，還要再等等。