濱江的定心丸

4月27日，濱江集團發佈了2023年年報。這份成績單無疑給市場吃了顆定心丸，一片數據矩陣釋放出一個信號：濱江依然穩健。

當下的地產週期裡，濱江成了一個代表性“樣本”。

憑藉着多年深耕累積的區域經驗、穩健經營構築的安全邊際以及發力產品品質築起的口碑護城河，它在這輪行業調整中抗擊風浪，穩定前行。

“我在山上時間越長，反映企業越健康”

行業大環境的困頓，也讓它的逆勢發展受到更多關注。

當保剛兌和保交樓成爲同行重點工作時，濱江依然是杭州乃至浙江土地市場的堅定擁躉，其2023年新增土地儲備項目33個，其中27個位於杭州；當困境之下房企頻繁進行組織架構瘦身，濱江卻依然保持着千人的團隊架構，人均銷售額達1.43億元，領先行業；當一衆地產大佬奔波輾轉，努力化解債務時，濱江創始人戚金興卻把一半的時間獻給了胡家坪。

那兒是杭州市淳安縣王阜鄉下的一個村莊。

3年前一次途經，胡家坪的貧困落後深深觸動了他，戚金興決定把這兒作爲濱江集團30週年的公益項目。如果爲了沽名釣譽，胡家坪村顯然不是一個理想選項，這兒平均海拔889米，最高地方約有1200米，山勢險峻、交通不便且基礎設施落後，改造難度可想而知。

沒有遠程指揮，戚金興直接帶着家人住到了山上。過去一年來，他每月有一半時間在山上，以至於他成了山上的“名人”，男女老少見到他都會笑着問候聲“董事長好”。

去年濱江團建時，戚金興說“我在山上時間越長，反映了企業越健康。”他認爲自己能在胡家坪村放手去幹，說明公司管理的標準化執行到位，產品力得到行業認可。

而今這份年報的背後也藏着部分戚金興放手的勇氣。

經營性現金流上升526%

去年濱江實現營業收入704.43億元，同比增長69.73%；實現歸母淨利潤25.29億元。截至去年末，公司擁有總資產2900.32億元，歸屬於上市公司股東的淨資產253.02億元，分別較上年末增長5.01%和7.5%。

銷售方面，去年濱江實現銷售額1534.7億元，與上年基本持平，這一成績在第三方排行榜中位列行業第11位，同比上升2位，全年權益銷售現金回籠達732億元，創下集團權益銷售金額歷史新高。結合報告期內員工數1076人來看，濱江的人均銷售額達1.43億元，領先行業。

在大本營杭州，濱江業績表現依然強勁。克而瑞數據顯示，去年濱江以647.03億元的權益金額位列杭州市場第一，領先第二名近150億元，這已是其連續6年蟬聯杭州市場銷冠。

高質量的銷售也讓濱江在行業流動性仍然逼仄的當下，實現了現金流的穩定增長。期內，由於銷售商品、提供勞務收到的現金大幅上升，濱江集團經營活動產生的現金流量淨額較上年同期增長了526.24%，達到326.5億元，推動其現金及現金等價物淨增加額較上年同期增加163.17%。

對於杭州這片熟悉的土地，濱江還在持續深耕。

去年，濱江集團新增土地儲備項目33個，其中27個都位於杭州，剩餘6個則分佈於寧波、南京、湖州和金華。新增項目的計容建築面積合計333萬平方米，權益土地款256億元。截至去年底，濱江集團土地儲備中杭州佔60%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、金華、湖州、嘉興等經濟基礎紮實的二三線城市佔比25%，浙江省外佔比15%。

其他業務方面，截至去年底，濱江持有用於出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約37.78萬平方米，報告期內實現租金收入3.58億元。

2023年，濱江重啓代建業務板塊，繼續對外輸出品牌，對開發業務起到補充作用。與此同時，濱江旗下的高品質康養服務品牌——“濱江和家”推出的首個社區嵌入式高品質養護機構——和家·御虹府長者之家也正式開業。

融資成本爭取降至4%以內

債務方面，對照“三道紅線”來看，濱江繼續保持“綠檔”。

去年，濱江自我強行降槓桿，頂住銀行壓力，將貸款縮減110億元。截至年底，其權益有息負債360億元，並表有息負債規模415.18億元，較上年末下降120.27億元，其中銀行貸款佔比79.8%，直接融資佔比20.2%。

值得注意的是，濱江於報告期內的扣除預收款後的資產負債率爲56.41%，淨負債率爲15.08%。債務期限構成上，短期債務135.07億元，佔比僅爲32.53%，低於期末貨幣資金（327.04億元），同期現金短債比爲2.42倍，短期償債壓力不大。

拉長時間軸來看，過往幾年，濱江的綜合融資成本一直在持續下降，2020年爲5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，去年底其平均融資成本已降至4.2%，較上年末下降0.4個百分點，創下新低。

融資方面，截至報告期末，濱江共獲銀行授信總額度1217.23億元，較上年末增加2.86%，授信額度已使用401.45億元，剩餘可用815.78億元，佔總額度的67%。在直接融資可用額度上，目前濱江已獲批尚未發行的公司債額度15.52億元，註冊完成尚未發行的短期融資券額度49億元、中票額度35億元，這部分資金可根據資金需求和市場情況擇機發行。

對於2024年的目標，濱江在年報中也有所透露，其表示今年銷售額要佔行業總規模的1%。同時權益銷售回款的40%用於投資，區域佈局聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重點關注上海。

去年底的懇談會上，戚金興透露過公司未來業績構成：杭州市場佔公司總市場的60%，杭州之外浙江省內保持30%，省外不超過10%。

融資端，濱江將繼續保持穩健，權益有息負債規模保持平穩，同時將一年期的直接融資規模控制在40億元以內，綜合融資成本爭取下降至4%以內。同時繼續拓展代建業務，全年爭取新增5至10個代建項目。

記者 孫婉秋

編輯 吳典