北京新房終於賣到了14萬

這是嚴肅君的第 561 篇推送

朝陽孫河的最後一個住宅項目恆基·天匯，7月31日拿到了預售許可證。

值得注意的細節是，部分樓棟的預售住宅擬售均價已經超過14萬/㎡，其餘樓棟價格也都超過13萬/平。

上一次北京新房這麼高的價格，還是2017年。中駿天宸拿到單價13.5萬/平，開盤熱銷20億，今年8月二手房掛牌均價爲178523 元/㎡。

從8萬、11.2萬隱形價格紅線，到葛洲壩北京中國府前兩天拿到12.4萬/平，再到恆基·天匯14萬/平。

北京新房價格天花板，終於被事實性打破了。

01

爲什麼是恆基·天匯？

於理而言，恆基·天匯拿下14萬/平預售價，符合北京土地市場、新房市場現行規則。

該項目土地性質爲不限價商品房地塊。

作爲孫河別墅區的最後一宗宅地，恆基在2019年5月28日，力戰十二家房企拿下，30.2億總價，溢價23%，樓面價約7萬/平。

土地價值的面子和裡子，都有。

恆基·天匯，也確實是北京多年少見的豪宅產品了。

共規劃30棟住宅樓，全部5-6層，容積率小於1.1。150套房源，270㎡-440㎡四居和五居，一層一戶，一戶雙梯設計。

社區內打造了多層景觀系統，從入口至中心景觀再到散佈在樓棟之間9處專屬花園。

戶型亮點有兩個。

一是無承重牆設計。可以實現從一居室到四居室的靈活空間應用，不差錢的別墅玩家們，可以有多種解鎖模式。

二是360度環幕設計。四面均能採光，另外建面約270㎡四居南向面寬18米，建面約410㎡五居南向面寬達24米，展開面超70米。

從地王，到樓王，恆基用了3年零兩個月。

02

爲什麼是現在？

但嚴肅君認爲，更應該問的是，14萬/平的預售價，爲什麼現在出現？

就像機會總是給到有準備的人，重要的不是有準備的人，而是機會。

別墅產品一般看總價，恆基·天匯14萬/平的均價，更像是被推到聚光燈下，信號意義更多些。

首先，北京新房價格，這個時候需要向上突破。

上半年北京新房成交量下跌36%，“房住不炒”前所未有的深入人心，未來房價既不會大跌，也不會大漲成爲共識。

作爲限購最嚴的風向標城市，北京放開限購不可能，那就價格提振一下，給大家一點向上的預期。

放大到全國來看，北京房價也確實偏低。

其他三個超一線城市，新房預售備案價早已超過14萬/平，上海深圳甚至有項目單價超20萬/平。

其次，北京新房產品，也需要更多利潤支撐。

早在2020年，嚴肅君就判斷，北京新房市場有豪宅的價格，卻沒有豪宅的產品。

客觀上來講，土地成本高，銷售指導價定死，房地差過於接近，開發企業沒有足夠的利潤做產品設計和創新，以及試錯。

尤其是當下低迷市場預期下，開發商4萬拿地，沒有勇氣向上做7萬的產品，因爲可能銷售指導價只有6萬，甚至最終只能賣出5萬/平。

所以我們看到北京新房產品越來越“網紅風”、單一化，過度減配也爲日後交付埋下維權的隱患。

當然，對於房企而言，土地端，政府讓利，銷售端，小擡一手，讓開發商企業能賺錢，拿地意願也能更強。

畢竟北京第三批次供地迫在眉睫了。

03

爲什麼說不必過度解讀？

除此之外，嚴肅君建議大家，看過就散了吧。

首先，能夠掀翻價格天花板的，都是豪宅或者別墅項目，本身就是小衆遊戲，普通人玩兒不起。

其次，北京新房項目“普調”的可能性極低。

通過恆基·天匯這樣的頭部項目，帶動樓市大盤上漲，本身不現實，也有悖於“房住不炒”的基本思路。

所以不如好好想想，錯過了學府壹號院和中建壹品·學府公館後，怎麼成功上岸太陽宮。

從目前流出的產品信息來看，基本確定爲180平起步城市大平層。

同屬於朝陽，北五環14萬/平，北三環的太陽宮銷售指導價13萬/平，除去10%政府產權佔比，未來實際售價只有約11.7萬/平。

不香嗎？

互動時刻：

恆基·天匯拿下14萬/平預售價，你怎麼看？今年下半年北京新房市場走勢如何，歡迎在評論區留言討論~