北京新房，悄悄漲價？
近日，北京規自委網站又上線了3宗待拍宅地，分別位於朝陽十八里店朝陽港、石景山新首鋼國際人才社區、昌平新城東區南邵鎮。
3宗地總面積約19.54萬平，建築規模約46.63萬平，交易起始總價129.6億元。
兩個關鍵點。
首先，都是真正的臨鐵房。
其次，相較於周邊在售新房項目，待入市地塊未來銷售指導價，都上漲了2-3千元/平。
1.
先來說說關注度較高，也率先火速轉正的石景山新首鋼國際人才社區地塊。
位置上來看，西五環外，就位於北京新晉網紅新打卡地首鋼園區內，緊鄰地鐵11號線北辛安站。期房指導價7.8萬元/平米，現房8萬元/平米，浮動範圍±8%。
東側1.2公里就是去年拿地的中海長安譽7.58萬/平，再遠一點是越秀·天樾7.48萬/平，曾經扎堆出讓的首鋼園東南區新房項目均價也基本7.5萬/平左右。
新入地塊期房指導價拉到7.8萬/平，已經基本持平西四環外新房價格。
作爲組合宅地，其中1609-014、019 地塊是 R2二類居住用地，容積率2.7/2.8，限高80米，總建面12.47萬平，妥妥的大型高層社區，並在建築立面等有設計引導要求。
另外的018、032是F3其他多功能用地。
整個地塊掛牌出讓起始價爲人民幣52.5億元，設定土地合理上限價格60.375億元。
起拍價就不低，對於開發企業資金和操盤實力要求高，加上近兩年包含石景山在內的京西新房市場趨於飽和，競到現房的概率不大。
2.
更明顯是在給在售新房項目“擡轎子”的，是朝陽十八里店朝陽港地塊。
這已經是十八里店板塊出讓的第三種宅地，距離十八里店地鐵站更近，銷售指導價7.8萬元/平米，浮動範圍±8%。
前面兩地塊都是由金隅拿下，也就是金隅昆泰·雲築和雲築二期，今年1-7月兩項目累計網籤335套，銷售金額超30.5億，成交均價在7.5-7.6萬/平。
這麼來看，新地塊銷售指導價漲了3千/平。
該地塊交易起始價25億元，設定土地合理價格上限爲28.75億元，觸及上限後，搖號（交高標），最高樓面價5.18萬/平。
起拍總價不高，房地差也足夠，還有人大附朝陽學校的利好，目測是這批三宗地中，最容易被“搶”的。
唯一存在的問題是，地塊形狀爲倒三角形，樓棟排布上需要費些心思。
另外，在地塊開發條件中，出現“要求滿足軌道交通安全防護相關要求，建議結合軌道站點進行一體化開發設計”，也有可能會擋掉一部分缺乏相關經驗或實力的開發企業。
3.
最後是昌平新城東區地塊，也是該板塊繼梧桐山語後，供應的第二宗宅地。
梧桐山語7月底開盤，當天官宣熱銷308套。網籤速度很快，僅上週（8月14-20日）網籤42套，成交均價約4.5萬/平（銷售指導價5.3萬/平）。
新地塊距離地鐵北邵窪站更近，西側就是昌平新城濱河森林公園，從整個昌平新城東區規劃來看，位於多元消費體驗區。銷售指導價5.5萬/平，浮動範圍±8%。
看來梧桐山語後面可以考慮漲價了。
新地塊掛牌出讓起始價爲人民幣52.1億元，起拍樓面價2.49萬/平，設定土地合理上限價格59.915億元。
用地規模爲107180.672平米，地上規劃建築規模約219497平米。其中0016、0018、0023住宅用地規模約95081平米，地上規劃建築規模約爲209177平米，容積率爲2.2，控高45米。
50多個小目標的起拍價，對於大多數房企來說，壓力還是蠻大的。
4.
截至目前，北京2023年共土拍12次，成功出讓33宗宅地，實現土地出讓金約961.35億元。
4月份北京曾舉辦商品住宅用地推介會，共列出今年擬上市的73個地塊，這樣看來只完成了計劃的不到一半。不難預測，接下來的4個月，北京土地市場供地節奏將會加快。
但問題在於，沒啥好地。
前八個月，北京土地市場還是結結實實拿出來一批好地的，包括海淀雙新村、亦莊X47、朝陽奶西、豐臺青塔、昌平朱辛莊、大興西紅門等，也因此出現過45家房企搖號，全國臉生房企齊聚北京的盛況。
接下來還有誰？嚴肅君能想到的只有昌平朱辛莊剩餘地塊和海淀永豐南，還不一定今年能上。
只能通過銷售指導價上浮，給周邊在售新房項目悄悄“擡轎子”。
但最終還要看，這批北京新房能不能賣到銷售指導價。
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