北京市居住權登記試行辦法徵求意見，七問詳解“居住權”

正面向公衆徵求意見的《北京市居住權登記試行辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）備受關注。《辦法》共26條，包括總則、首次登記、變更登記、註銷登記、其他規定及附則六方面內容。《辦法》明確，設立居住權的不動產用途必須爲“住宅”，居住權利人必須爲自然人，居住權不得繼承和轉讓。

《辦法》對首次登記中以合同設立和以遺囑設立兩種方式的具體辦理要求予以明確。其中，以合同方式設立居住權的，居住權合同當事人應當共同向不動產登記機構申請首次登記，並提交不動產登記申請書、身份證件、不動產權證書、居住權合同等設立居住權的相關材料；以遺囑方式設立居住權的，遺囑確立的享有居住權的當事人可以向不動產登記機構申請首次登記，並提交不動產登記申請書、身份證件、生效遺囑、證實遺囑人死亡的材料。

需要注意的是，依據不動產登記有關法規規定，《辦法》增加了以確認居住權的生效法律文書設立居住權的情形。且該種情形下，當事人可以單方向不動產登記機構申請首次登記，並提交不動產登記申請書、身份證件、確認設立居住權的生效法律文書。

什麼是居住權？爲什麼要制定居住權登記政策？《辦法》對居住權作了哪些規定？10月24日，北京市規劃和自然資源委員會對《辦法》進行了詳細解答。

問題1:居住權是什麼？

居住權是我國民法典新增設的用益物權，是指權利人按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的權利，以滿足生活居住需要。以遺囑方式設立居住權的，參照適用居住權的有關規定。居住權人對他人住房享有佔有和使用的權能。

問題2:制定居住權登記政策的目的又是什麼？

我國民法典增設居住權，既豐富了用益物權的種類，又迴應了讓住宅房屋更充分發揮其保障居住、維護相關利害關係人合法權益作用的呼聲，尤其爲破解老年人處分不動產物權的同時有效保障自身居住權益等現實訴求的難題提供了法律基礎。爲實現羣衆現實訴求，落實司法判決，北京市規劃和自然資源委員會研究起草了《北京市居住權登記試行辦法（徵求意見稿）》。

問題3:居住權和房屋租賃的區別？

雖然居住權和房屋租賃都保障了使用他人房屋的權利，但兩者屬於不同類型的權利：一是權利性質不同。按照我國民法典有關規定，居住權是用益物權的一種，主要是通過簽訂居住權合同或者以遺囑方式設立，並需向不動產登記機構申請居住權登記，登記後發生物權效力。房屋租賃是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人需向出租人支付租金的法律行爲，通常以訂立租賃合同的方式實現，不具備物權效力。

二是期限不同。居住權相較房屋租賃而言，具有相對的穩定性，法律未對居住權的期限做出限定，通過當事人的約定或者被繼承人生前意思表示，期限可以直至居住權人死亡。而民法典第七百零五條明確規定了租賃合同期限不得超過二十年，超過部分無效。

三是居住權以無償設立爲原則，有償使用爲例外。而房屋租賃合同屬於有償合同，承租人需按照市場價格支付租金。

問題4:辦理居住權登記後，是否會對房屋買賣抵押有影響？

《辦法》明確，已辦理居住權登記的，不影響辦理不動產轉移、抵押登記，另有約定的以約定條件爲準。辦理轉移、抵押登記時，不動產登記機構應告知受讓方和抵押權人居住權登記情況。對於已辦理查封登記、預告登記、異議登記的不動產，不予設立居住權。

問題5:共有不動產設立居住權有何要求？

《辦法》中也進行了明確。由於設立居住權與將房屋出售相比，對佔少數份額的不動產權利人的所有權權益影響較大，他們既不能因爲設立居住權直接獲得對價補償，同時可能無法繼續佔有使用這套房子。因此，試行期間對於共有不動產設立居住權的，應當經全體共有人一致同意。

問題6:同一住房能否同時設立多個居住權？

借鑑“一物一權”的基本原理，《辦法》明確規定同一不動產只能設立一個居住權，但是，居住權人可以爲多個人。在滿足生活居住基本要求的前提下，所有權人可以爲多個自然人在自己的住宅上設立居住權，也允許通過居住權的變更登記增加或減少居住權人。

問題7:爲何暫未將農村宅基地房屋納入居住權登記的適用範圍？

《辦法》暫未將農村宅基地房屋納入居住權登記的適用範圍。主要考慮是：北京市正在穩妥推進房地一體宅基地確權登記工作，需幾年時間才能完成。根據法律規定，宅基地是農村集體經濟組織成員依法享有的生活資料，具有強烈和鮮明的人身屬性，以及生活必需的保障性。農村宅基地房屋原則上按戶確權登記，戶內成員相應的物權和生活保障性已充分體現。因此，《辦法》明確北京市居住權登記的客體範圍“應當爲已辦理國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記”的不動產。

新京報記者 曹晶瑞

編輯 張樹婧 校對 李立軍

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