1月交易爆量 李同榮曝真相：房價鬆動要開始了

房市示意圖。記者遊智文／攝影

1月六都房市交易量大爆發，月增率27%，年增率高達140%，房產趨勢專家李同榮表示，市場很多人就此認爲今年房市將繼續走強。但開工量持續下滑、使照量大幅上升呈現死亡交叉，加上成屋市場呈現量價背離，此時房市交易量增加，其實是房價鬆動、房市偏空的開始。

李同榮表示，1月交易量爆增，主要原因有六，包括一、選後不確定因素消失，觀望買盤涌入。二、利空出盡因素：政策打壓而房價卻不跌，久候不耐剛需信心恢復勇於進場。三、政策激勵首購買氣：新青安持續激勵買氣。

四、兩年前主升段大量開工率，在近期爆出大量交屋潮。五、部分量大區域價格略有鬆動，吸引久候買盤。六、去年同期元月適逢農曆新年，去掉前後約15天交易空窗期，交易量基期過低，影響年增率大幅爆增。

李同榮表示，上述六大因素造就元月房市交易量爆增，但若逐一分析，並未發現市場有較實質基本面可以再持續推升房價，反而可以觀察出量大區域及交屋潮大增區域，因爲建商或售屋者價格稍有讓利動作，就會刺激房市去化量。

換句話說，今年房市供需會在「餘屋量多與購屋信心增強」影響下，產生多空拉鋸，而因爲基本面與技術面對房市影響偏空，房價推升不易，只要稍一讓利，就會吸引強勁剛需買盤進場，今年房市是「有利餘屋大竄逃」的一年。

李同榮分析，近5年來全臺在經濟基本面轉強與資金動能面充沛環境下，房市處於多頭走勢。然因全球連續升息，打房政策加重及技術面處房價高檔，房價推漲勢終止，而房市是否就此由多轉空可由兩大關鍵指標觀察分析與判斷：

第一項指標是開工量、建照量與使照量是否呈現死亡交叉。去年前三季住宅使照核發8.4萬戶，創15年新高，然而第3季住宅開工3.1萬戶，出現了5年以來首次開工量低於使照核發量的死亡交叉，這是房市反轉的重要訊號。

而去年第4季住宅使照核發3.38萬戶，創2015年以來新高，第4季住宅開工量3.23萬戶，全年平均開工量創四年來新低，更確定第3季以來房市死亡交叉的反轉訊息，只要連續三季死亡交叉危機未解，房市由多轉空就成事實。

第二指標是成屋市場。房市成屋市場是否由多轉空，可由價量關係指標觀察，通常市場轉空前會有兩大價量背離現象，一是價漲量縮、二則隨之量增價跌。

市場由強轉弱前，常常會出現價漲而量縮現象，2022年下半年開始交易量縮，但價續漲，2023上半年量再縮，價格漲勢縮小，這是「價漲量縮」的背離不利現象。

2023年下半年開始交易量增，房價已有漲不動現象，甚至六都已經有一半行政區由漲轉跌，此時雖量增但價跌或持平不漲，都是房市轉空跡象。

因此，以量增價就漲的解讀分析，恐怕忽略房市由多偏空的反轉不利訊息，就如2016年第2季房市交易量開始由最低量回升，卻也是房市殺價取量的一年，一直到2018年第2季全臺房市才止跌回升。因此目前的交易量雖止跌回升，市場信心恢復，交易呈現活絡跡象，但恐怕纔是房價鬆動的開始。

臺北市2014年第1季至2023年第3季成屋均價及交易量季線圖。資料來源：吉家網不動產提供

2024年第1季六都成屋買賣移轉棟數統計。資料來源：吉家網不動產提供